奈良県奈良市二条町３丁目９０番２５(大和西大寺駅・尼ヶ辻駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


114,000円

2017年01月01日に行った奈良県奈良市二条町３丁目９０番２５(奈良県奈良市二条町３−４−２１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を114,000円/㎡としました。

奈良県奈良市二条町３丁目９０番２５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番奈良県奈良市二条町３丁目９０番２５
住居表示二条町３−４−２１
価格114,000円/㎡
交通施設、距離大和西大寺、750m
地積221㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況南5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

仲嶋保氏による調査レポート

不動産鑑定士仲嶋保
価格113,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因大和西大寺駅徒歩圏の住宅地で商業施設も近接し生活利便性が良く安定した需要があり地価は堅調である。
地域要因の将来予測近隣地域は市街化調整区域であるが区画整然とした中規模住宅が建ち並び大和西大寺駅から徒歩圏で今後も現在の住環境が維持されると予測する。商業施設が近くに存し諸要因に恵まれ地価は強含みで推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は近鉄奈良線、京都線、生駒線及びJR関西本線の奈良市、生駒市及び近隣市町村の市街化調整区域の住宅地及び大和西大寺駅等の周辺の住宅地である。需要者の属性は奈良市、生駒市等の企業勤務等の居住者である。市場の動向は昨今の経済の安定基調の下で大和西大寺駅周辺は交通利便性に恵まれマンション販売が好調で地価は堅調に推移している。市場で中心となる価格帯は土地220㎡程度、総額2500万円程度である。
一般的要因奈良市は景気が回復基調にある中、外人観光客の増大で宿泊施設や店舗等の需要が旺盛で地価は駅周辺を中心に堅調に推移している。

山本昇平氏による調査レポート

不動産鑑定士山本昇平
価格114,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因既成の住宅地として成熟しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。地価水準は僅かであるが上昇が続くものと思われる。
地域要因の将来予測当該地域は住宅地域として成熟しており、今後も大きな地域要因の変動は認められず、現状のまま推移するものと予測する。景気は弱さも見られるが緩やかな回復傾向にあり、地価は今後も底堅く推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は奈良市及び生駒市のうち近鉄奈良線、けいはんな線各駅から徒歩圏内の低層の戸建住宅地域一帯と把握した。需要の中心は、奈良市の他、大阪・京都方面へ通勤する圏内の居住者等と想定される。最寄駅である「大和西大寺」駅から大阪、京都方面へのアクセスは良好で、生活利便性に優れることから需要は堅調であり、地価は比較的安定している。土地の中心価格帯は、標準地と同規模程度で2，500万円前後が中心となっている。
一般的要因当市は人口は微減であるが、生産年齢人口の減少が著しく、需要の二極化が見受けられる。地価は地域によって異なるが、全体的に落ち着いている。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生ヤブツバキクラス域代償植生,宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度6901669
北緯 135度7879377

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

奈良県奈良市秋篠町字西ノ向井３６８番３２奈良県奈良市西ノ京町１８番１０奈良県奈良市秋篠三和町１丁目３６８番２６奈良県奈良市二条町２丁目７２番４奈良県奈良市菅野台８２番１７奈良県奈良市西大寺東町２丁目５番３外奈良県奈良市山陵町字赤堂１０６６番３０奈良県奈良市西大寺本町１８６番１外奈良県奈良市あやめ池南５丁目１２４０番１３７奈良県奈良市松陽台３丁目１８２５番５９奈良県奈良市学園大和町１丁目９４番奈良県奈良市芝辻町２丁目１４３番２

参考：近隣駅の地価相場

大和西大寺駅(地価相場 114,000円/㎡)尼ヶ辻駅(地価相場 114,000円/㎡)平城駅(地価相場 102,850円/㎡)新大宮駅(地価相場 108,000円/㎡)西ノ京駅(地価相場 76,150円/㎡)菖蒲池駅(地価相場 91,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード