新潟県北蒲原郡聖籠町大字大夫字聖籠山２１６６番３１(佐々木駅・西新発田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
19,800円
2017年01月01日に行った新潟県北蒲原郡聖籠町大字大夫字聖籠山２１６６番３１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を19,800円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 新潟県北蒲原郡聖籠町大字大夫字聖籠山２１６６番３１ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 19,800円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 佐々木、2,900m |
| 地積 | 299㎡ |
| 形状 | 台形(1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 住宅、店舗、事業所等が混在する農村の住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北東15.5m県道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | |
| 建ぺい率、容積率 | 70(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化調整区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
近藤伸二氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 近藤伸二 |
|---|---|
| 価格 | 19,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 市街化調整区域内の住商混在地域であり、周辺は変動要因が乏しく、地域要因の変動は見られない。 |
| 地域要因の将来予測 | 県道沿いの住商混在地域であるが、繁華性に乏しく、今後は住宅用途の利用が中心となると予測する。周辺の小規模分譲地や役場周辺の住宅地に比べて値頃感もあることから、地価は微下落傾向で推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は聖籠町中心部及び周辺の住宅地域である。旧来からの地域であり、需要者は町内で一定の地縁的選好性を有する一次取得者が中心で、需要、供給ともに限定的な状況である。役場周辺や地域北側の分譲住宅地に需要は集中しており、既成住宅地の需要は弱く、地価は弱含みに推移している。取引される価格帯は、地域や規模によりばらつきがみられるため把握が困難であり、新築の戸建住宅はほぼ見られない。 |
| 一般的要因 | 聖籠町の人口及び世帯数は、ほぼ横ばい傾向で推移している。土地取引件数はほぼ横ばいであるが、新設住宅着工戸数は増加している。 |
清水裕氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 清水裕 |
|---|---|
| 価格 | 19,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域要因に特段の変動は見られないが、農村部の既存住宅地域であり、需要は弱含みである。 |
| 地域要因の将来予測 | 町役場に近い県道沿いの地域であるが、店舗等の混在度は低位である。用途的には住宅利用に純化していくものと思われるが、需要は限定的で今後も地価は弱含みで推移していくものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は聖籠町内の住宅地域。需要者は聖籠町及びその周辺の居住者や地縁性を有する者が中心である。取引としては役場周辺の分譲地や海岸部の区画整理地等の単発的な土地取引が多い。既成住宅地は地縁的選好性から需要層が相対的に限定的されるため、取引は少ない状況にある。取引価格は規模や取引動機によりまちまちであり、需要の中心となる価格帯は把握できない状況である。 |
| 一般的要因 | 聖籠町の人口は過去5年間で横這い推移となっている。役場周辺の分譲地や新興住宅地に一定の需要はあるが、既成住宅地の需要は低調である。 |
環境情報
| 地形・地質 | 砂丘・砂堆砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 37度9675367 北緯 139度2773444 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
佐々木駅(地価相場 13,400円/㎡)西新発田駅(地価相場 33,300円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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