滋賀県東近江市市子殿町字津島４４６番(桜川駅・京セラ前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


17,600円

2017年01月01日に行った滋賀県東近江市市子殿町字津島４４６番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を17,600円/㎡としました。

滋賀県東近江市市子殿町字津島４４６番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番滋賀県東近江市市子殿町字津島４４６番
住居表示 
価格17,600円/㎡
交通施設、距離桜川、1,400m
地積257㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅と農家住宅が混在する住宅地域
前面道路の状況南東3.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

服部直幸氏による調査レポート

不動産鑑定士服部直幸
価格17,600円/㎡
個別的要因標準的な形状・規模等の中間画地であるが、方位において優位性があり、標準的画地に比べ若干競争力を有する。個別的要因に変動はない。
地域要因農家住宅中心の既成住宅地域であり、需給に影響を及ぼす要因変動も認められないことから、現況のまま推移していくものと判定する。
地域要因の将来予測農家住宅の多い古くからの住宅地域であり、格別の変動要因はなく、今後も現状のまま推移すると予測。地縁的選好性の強い地域で、景気動向の影響は小さいが、土地需要は低調であり、地価はやや下落傾向と予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は、概ね東近江市内の近江鉄道沿線の既成住宅地域である。需要者の中心は地元東近江市の旧蒲生町及び隣接市域居住者である。近隣地域は桜川駅徒歩圏内にあるものの、農家住宅を中心とする住宅地域であり、住宅需要は限定的であり依然弱い。土地は約250㎡程度で450万円∼500万円程度が需要の中心価格帯と把握する。
一般的要因家計収入の伸び悩み、景気の先行き不透明感から、県内景気は回復基調にあるものの弱含みで推移。東近江市の人口は微減傾向。

山内敏彰氏による調査レポート

不動産鑑定士山内敏彰
価格17,600円/㎡
個別的要因規模、形状等は標準的な画地であるが、方位（南東）で優るところから、競争力の程度は優る。個別的要因に変動はない。
地域要因既成住宅地域で土地利用に特段の変化はない。土地需要は分家等の限定的であるところから、需要は弱く地価は下落傾向にある。
地域要因の将来予測 一般住宅と農家住宅が混在する住宅地域で、土地利用は当分の間現状推移すると予測される。駅等は徒歩圏内に位置するが、新興住宅地域に需要がシフトしており需要は弱く、地価は下落傾向の状態にあると予測。
市場の特性 同一需給圏は東近江市等の混在住宅地域で、需要者は当該地域に地縁を有する人が中心で、人口微減等をも反映して既成住宅地域に対する需要は相対的に弱い。個別的な事情等が強く、市場の中心価格帯の把握が困難であるが、同一需給圏より市場の中心価格帯としては土地（更地）250㎡で450万円∼500万円程度と判断される。
一般的要因東近江市の人口は微減、世帯数は微増傾向にある。経済状態は厳しい状況下にあり、不動産需要はまだまだ弱い状態である。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度060239
北緯 136度1775718

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

桜川駅(地価相場 25,350円/㎡)京セラ前駅(地価相場 26,900円/㎡)朝日大塚駅(地価相場 25,350円/㎡)大学前駅(地価相場 49,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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