滋賀県東近江市桜川西町字向川原９１８番(桜川駅・朝日大塚駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


33,100円

2017年01月01日に行った滋賀県東近江市桜川西町字向川原９１８番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を33,100円/㎡としました。

滋賀県東近江市桜川西町字向川原９１８番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番滋賀県東近江市桜川西町字向川原９１８番
住居表示 
価格33,100円/㎡
交通施設、距離桜川、500m
地積199㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅のほか農地等も多い住宅地域
前面道路の状況南東6.0m道路
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

服部直幸氏による調査レポート

不動産鑑定士服部直幸
価格33,100円/㎡
個別的要因標準的な形状・規模等の中間画地であるが、方位において優位性があり、標準的画地に比べ若干競争力を有する。個別的要因に変動はない。
地域要因需給に影響を及ぼす要因の変動は特に認められず、地域要因は現況のまま推移していくものと判定する。景況感等から地価は依然下落傾向。
地域要因の将来予測昭和60年代に区画整理された住宅地域であり、未だ空地も見られ土地利用は現状維持で進んでおり、地価水準は微減傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は、概ね東近江市内の近江鉄道沿線の住宅地域である。需要者の中心は地元東近江市の旧蒲生町及び隣接市域居住者である。近隣地域は桜川駅徒歩圏内にあるものの、市場は限定的で住宅需要は依然弱い。土地は約200㎡程度で650万円∼750万円程度が需要の中心価格帯と把握する。
一般的要因家計収入の伸び悩み、景気の先行き不透明感から、県内景気は回復基調にあるものの弱含みで推移。東近江市の人口は微減傾向。

山内敏彰氏による調査レポート

不動産鑑定士山内敏彰
価格33,100円/㎡
個別的要因規模、形状等は標準的な画地であるが、方位（南東）で優るところから、競争力の程度は優る。個別的要因に変動はない。
地域要因古くに区画整理された住宅地域で、未利用地も多く存し、土地需要は弱み状態で推移しており、これらを反映して地価は下落傾向にある。
地域要因の将来予測 古くに区画整理された最寄駅徒歩圏内の中規模一般住宅が建つ住宅地域で、空地も多く見られ土地利用は現状推移と予測される。需要は弱く地価は下落傾向にあると判断される。
市場の特性 同一需給圏は近江鉄道本線各駅勢圏の造成一般住宅地域と判断される。周辺市等への通勤者等の地元在住者が主要な需要者である。桜川駅徒歩圏内に位置するが、住宅地需要は弱い。なお当該地域での土地（更地）は200㎡で700万円前後が市場の中心価格帯といえる。
一般的要因東近江市の人口は微減、世帯数は微増傾向にある。経済状態は厳しい状況下にあり、不動産需要はまだまだ弱い状態である。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度0625943
北緯 136度1879905

参考：該当物件周辺マップ

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鹿児島県姶良郡蒲生町久末字高山６０６番３３滋賀県蒲生郡蒲生町大字市子川原字渕ノ田６４０番２滋賀県蒲生郡蒲生町大字桜川西字里ノ内４７２番滋賀県蒲生郡蒲生町大字桜川西字向川原９１８番滋賀県蒲生郡蒲生町大字桜川西字里ノ内４７２番滋賀県蒲生郡蒲生町大字桜川西字堂窪１５５番２滋賀県蒲生郡蒲生町大字桜川西字上畑ケ１２４番４外滋賀県東近江市桜川西町字上畑ケ１２４番４外滋賀県東近江市市子殿町字中堀１４４２番

参考：近隣駅の地価相場

桜川駅(地価相場 25,350円/㎡)朝日大塚駅(地価相場 25,350円/㎡)京セラ前駅(地価相場 26,900円/㎡)大学前駅(地価相場 49,000円/㎡)長谷野駅(地価相場 49,500円/㎡)朝日野駅(地価相場 13,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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