秋田県由利本荘市花畑町４丁目４６番(羽後本荘駅・薬師堂駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
30,700円
2017年01月01日に行った秋田県由利本荘市花畑町４丁目４６番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を30,700円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 秋田県由利本荘市花畑町４丁目４６番 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 30,700円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 羽後本荘、200m |
| 地積 | 163㎡ |
| 形状 | (1.0:3.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)3F |
| 利用現況 | 店舗 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中小規模の小売店舗が建ち並ぶ駅前の商業地域 |
| 前面道路の状況 | 北27.0m県道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),400(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
工藤則夫氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 工藤則夫 |
|---|---|
| 価格 | 30,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 人通りが少なく駅前地区の地位は低下しているが、長年続いた地価下落から、周辺住宅地との価格差が縮小しており、下落幅は縮まっている。 |
| 地域要因の将来予測 | 駅前の幹線街路沿いの商業地域であり、利用状況は現状を維持するものと予測する。収益性の劣る商業地域の取引は少なく、小幅ながらも、当分の間、下落基調で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は旧本荘市内の商業地域で、特に羽後本荘駅周辺地区との代替性が高い。需要者は同一需給圏内の企業や個人事業主が中心である。市街地中心部に向かう駅前の大通りに位置するが、駅利用客の減少に加え、大規模駐車場を備え集客力のある郊外の大型SC等へ顧客流出している。このため、商業地の中心が郊外へ移転しており、駅前商業地域の地位は低下している。需要自体少なく、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 |
| 一般的要因 | 商圏人口の減少、郊外型店舗への顧客流出に加え、個人消費の伸び悩み等から、中心部の既存商業地の商況は全般的に低調である。 |
藤田雅彦氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 藤田雅彦 |
|---|---|
| 価格 | 30,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 駅利用者の減少等もあり、商業地としては衰退傾向にあるが、背後の住宅地の地価水準と接近しており、下落幅は縮小傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 駅前通りの商業地域であり、当面は現状維持で推移するものと予測する。大型店舗等が建ち並ぶ路線商業地域への顧客流出、駅利用者の減少等を背景に地域的に衰退傾向にあり、地価の下落傾向は継続するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、旧本荘市内の商業地域及び住商混在地域で、特に駅西方に位置する中心商業地域との代替競争関係が高い。主たる需要者層は、旧本荘市に地縁的選好性を有する法人、個人事業主等が中心である。駅に近い商業地域であるが、駅利用者は減少傾向にあり、路線商業地域への顧客流出も続き、当該地域への需要は少ない。また、業種、業態も様々であることから、需要の中心価格帯は見出し難い。 |
| 一般的要因 | 県内景気は緩やかな回復基調にあるが、人口減少、少子高齢化等のマイナス面も大きく、土地需要は総じて弱含みである。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 39度3869906 北緯 140度055004 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
羽後本荘駅(地価相場 31,150円/㎡)薬師堂駅(地価相場 28,350円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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