長野県小諸市古城２丁目３４４番３(小諸駅・東小諸駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


26,200円

2017年01月01日に行った長野県小諸市古城２丁目３４４番３(長野県小諸市古城２−１−１１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を26,200円/㎡としました。

長野県小諸市古城２丁目３４４番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番長野県小諸市古城２丁目３４４番３
住居表示古城２−１−１１
価格26,200円/㎡
交通施設、距離小諸、300m
地積193㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況住宅、アパート、工場等が混在する既成住宅地域
前面道路の状況東5.6m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

大井邦弘氏による調査レポート

不動産鑑定士大井邦弘
価格26,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に変動はない。近隣地域内に位置するJR社宅跡地が分譲地として販売され4区画中1区画が売れ残っている。
地域要因の将来予測中心市街地においては、市庁舎の建て替えが平成27年9月に完成し、現在小諸厚生総合病院の移転、それらに伴う道路、公園の整備等大型事業が進行中であるが、今のところ地価への影響は見られない。
市場の特性同一需給圏は小諸市内に位置する住宅地域と把握した。需要者の中心は小諸市内の居住者がほとんどであるが、市外、県外からの転入者も散見される。需給動向については、市内中心部既成市街地の取引は少なく、佐久平に近い北大井地区及び南大井地区に需要は集中しており、新規に区画造成された分譲地の取引が中心となっている。需要の中心は、土地のみの総額で500万円∼900万円程度である。
一般的要因市内中心部において、コンパクトシティー実現に向け、庁舎の建替え、総合病院の移転新築等大型事業が進行している。

西入悦雄氏による調査レポート

不動産鑑定士西入悦雄
価格26,200円/㎡
個別的要因方位が東であるほかは概ね標準画地であり、個別的要因の変動はない。
地域要因近年、佐久市寄りの郊外住宅地で需給が増加する反面、中心市街地の衰退が顕著であり、中心市街地内に存する住宅地としての優位性は失われている。
地域要因の将来予測小諸駅の南西側背後に存する住宅地域である。中心市街地の衰退により佐久市寄りの郊外住宅地へ需給が移行してる中でも当該地は比較的堅調な動きを示してるが、市内の趨勢を変える程では無く厳しい状況に変化無。
市場の特性同一需給圏は小諸市内の住宅地域一帯である。需要者は市内の居住者、小諸市内外への通勤者が中心である。当該地域は歴史的に由緒ある住宅地域であるが、近年、佐久市寄りの郊外住宅地で需給が増加する反面、中心市街地の衰退が顕著であり、中心市街地内に存する住宅地としての優位性は失われている。又、需要の中心となる価格帯は、土地で700万円前後である。
一般的要因景気は力強さに欠け、個人消費の低迷が続いている。又、米国の政権交代などから景気の先行きに不透明感も強い。

環境情報

地形・地質

火山砕屑物

火山砕屑岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害・液状化などのリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。

土地利用・植生水田,宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度3263746
北緯 138度4201917

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

小諸駅(地価相場 26,000円/㎡)東小諸駅(地価相場 26,000円/㎡)乙女駅(地価相場 26,000円/㎡)三岡駅(地価相場 26,100円/㎡)平原駅(地価相場 26,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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