長野県小諸市御幸町１丁目１３９１番３(東小諸駅・乙女駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


20,900円

2017年01月01日に行った長野県小諸市御幸町１丁目１３９１番３(長野県小諸市御幸町１−１６−１４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を20,900円/㎡としました。

長野県小諸市御幸町１丁目１３９１番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番長野県小諸市御幸町１丁目１３９１番３
住居表示御幸町１−１６−１４
価格20,900円/㎡
交通施設、距離東小諸、750m
地積339㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い既成住宅地域
前面道路の状況南東4.9m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

羽田富雄氏による調査レポート

不動産鑑定士羽田富雄
価格20,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。道路・画地規模等は標準的で、地域内の競合性は現状維持で推移。
地域要因地域内に格別な変動要因はないが、郊外の平坦部に開発される新興の住宅地域との比較において競合性が低下しつつある。
地域要因の将来予測ほぼ熟成した既成の住宅地域であり、当面現状維持と予測。地価は、郊外の新興住宅地域との競合等を背景として、引き続き弱含みと予測。
市場の特性同一需給圏は、市街地内既成住宅地域を中心に小諸市全域の住宅地域。需要者の中心は、圏内の居住者であり、圏外からの転入者は少ない。当該地域は中心部に近接した住宅地域であるが、市内商業の衰退を背景として、割安感のある周辺市町の住宅地との比較において競合性が低下しつつあり、新規の需要は少なく需給は引き続き弱含みである。市場の中心価格帯は、土地は700∼1，000万円程度、新築戸建住宅は2，000万円程度。
一般的要因小諸市H28．10人口42．7千人・−2．7％／5年。同高齢化率30．6％・＋4．2pts／5年。H27取引件数490件・−12．7％。

西入悦雄氏による調査レポート

不動産鑑定士西入悦雄
価格20,900円/㎡
個別的要因方位が南東であるほかは概ね標準画地であり、個別的要因の変動はない。
地域要因近年、佐久市寄りの郊外住宅地で需給が増加している影響から、当該地域とは競合状態にあると思料される。
地域要因の将来予測小諸市郊外に存する住宅地域である。近年、佐久市寄りの郊外住宅地へ需給が移行している影響から、周辺地域とは競合状態にある。又、地価は下落幅が縮小しているものの、依然として回復感に乏しい状況が続いている。
市場の特性同一需給圏は小諸市内の住宅地域一帯である。需要者は市内の居住者、小諸市内外への通勤者が中心である。当該地域は大型店舗、公共施設等に近接し生活利便性に優れることから、ある程度の需要が見込まれるものの、近年佐久市寄りの郊外住宅地で供給が増加している影響から、周辺地域とは競合状態にある。又、需要の中心となる価格帯は、土地で700万円前後である。
一般的要因景気は力強さに欠け、個人消費の低迷が続いている。又、米国の政権交代などから景気の先行きに不透明感も強い。

環境情報

地形・地質

火山砕屑物

火山砕屑岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害・液状化などのリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度3146404
北緯 138度4372743

参考：該当物件周辺マップ

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長野県小諸市丁字袋町２７番３長野県小諸市丁字六供町９１０番６長野県小諸市荒町１丁目２９１１番１外長野県小諸市南町２丁目２４３３番５外１筆長野県小諸市大字加増字濁沢１０６０番６１長野県小諸市大字市字土橋９１３番２

参考：近隣駅の地価相場

東小諸駅(地価相場 26,000円/㎡)乙女駅(地価相場 26,000円/㎡)小諸駅(地価相場 26,000円/㎡)三岡駅(地価相場 26,100円/㎡)平原駅(地価相場 26,100円/㎡)美里駅(地価相場 35,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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