青森県八戸市大字十日市字長根１９番１０の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


13,400円

2017年01月01日に行った青森県八戸市大字十日市字長根１９番１０の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を13,400円/㎡としました。

青森県八戸市大字十日市字長根１９番１０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番青森県八戸市大字十日市字長根１９番１０
住居表示 
価格13,400円/㎡
交通施設、距離本八戸、4,900m
地積242㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況住宅、農地が混在する県道付近の住宅地域
前面道路の状況南西6.0m道路
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

駒木功氏による調査レポート

不動産鑑定士駒木功
価格13,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市街化調整区域内の宅地であり、大きな土地利用の変化はなく、需要動向に変動は見られない。地価は未だ下落傾向にある。
地域要因の将来予測市街化調整区域内の住宅地域であることから需要者は限定的で、需要の増加は見込まれず、地価は当分の間下落傾向で推移すると予測する。最近整備された周辺の街路改良の効果も限定的である。
市場の特性同一需給圏は、八戸市郊外の住宅地域。需要者は、周辺地域における地縁関係者が中心である。近隣の幹線街路の整備がなされたものの市街化調整区域であることから利便性向上による需要増加は期待できず、一方、人口減少、高齢化により空家が増え供給圧力が強く、地価は下落傾向にある。土地は250㎡∼500㎡程度で総額300万円∼700万円が需要の中心、戸建物件は中古の物件が多く、1，000万円∼1，500万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因県全体、八戸市とも人口は減少傾向。景気が回復基調にある中で、当市では土地取引は下げ止まり傾向にあり住宅地需要に回復の兆しも見られる。

森政浩氏による調査レポート

不動産鑑定士森政浩
価格13,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因緩傾斜地に形成された農家住宅も多く見られる一般住宅地域。周辺幹線街路整備による需要増加は見られず地価は引き続き下落傾向にある。
地域要因の将来予測周辺において幹線街路が整備されたが生活利便性の向上にはつながっておらず、需要の増加も見られない。地域の利用状況は現状のまま推移すると考えられ、地価も当分は下落傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は八戸市の市街化調整区域に形成された既成住宅地域一円である。需要者は当該圏域に地縁性を有する一次取得者層が中心で、同一需給圏外からの転入者は少ない。市街化調整区域内であることから住宅地域としての更なる熟成にはあまり期待できず、人口減少等もあって需要は減退している。土地は250㎡∼500㎡で300万∼700万円程度が需要の中心で、新築の戸建物件は殆ど見られない。
一般的要因八戸市の人口は微減、世帯数は微増。当市郊外では高齢化の進行や若年層の流出等から住宅地需要は依然として弱い。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生畑,宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 40度4822327
北緯 141度5115418

参考：該当物件周辺マップ

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青森県八戸市大字是川字細越河原９番１２ほか２筆青森県八戸市大字中居林字館越２３番４青森県八戸市大字鮫町字綣久保３５番１６青森県八戸市長苗代２丁目１３番１１青森県八戸市大字中居林字綿ノ端１７番４１青森県八戸市大字新井田字常光田１８番１３

参考：近隣駅の地価相場

引用

国土交通省鑑定評価書
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