茨城県潮来市牛堀字宮前９８番１(潮来駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


14,800円

2017年01月01日に行った茨城県潮来市牛堀字宮前９８番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を14,800円/㎡としました。

茨城県潮来市牛堀字宮前９８番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県潮来市牛堀字宮前９８番１
住居表示 
価格14,800円/㎡
交通施設、距離潮来、4,500m
地積719㎡
形状台形(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、店舗併用住宅の多い住宅地域
前面道路の状況南西8.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

豊嶋郁夫氏による調査レポート

不動産鑑定士豊嶋郁夫
価格14,800円/㎡
個別的要因中間画地で位置・形状等の画地条件は標準的で個別的要因に特段の変動はない。
地域要因牛堀地区の既成住宅地で、一定の地元需要が主で地域外の需要は弱く地価は弱含で推移している。
市場の特性同一需給圏は旧牛堀町を中心に市内及び隣接市の既成住宅地域と判定した。需要者は近隣に生活圏を有する市内在住の一次取得者が中心となり地域外からの需要は少ない。集落的特性を有する牛堀地区にあり地縁的選好性から地価は弱含みで推移している。需要の中心価格帯は取引規模により一様ではないが、土地は総額1，000万円まで、新築戸建住宅は見られないが需要者の予算総額は2，500万円程度と思料する。
一般的要因震災以降の人口流失が続き人口の減少率は県平均を上回る。地価は地盤の良い地域、高台の地域と地盤の劣る地域とで二極化している。

太田聖史氏による調査レポート

不動産鑑定士太田聖史
価格14,800円/㎡
個別的要因道路方位について優れる。形状（台形）については選好性に大きな影響は認められない。その他、個別的要因に変動はない。
地域要因店舗等も混在する県道沿いの既成住宅地域。旧牛堀地区中心街であるが、地元需要が主流で、潮来市住宅地市場における相対的位置は低下傾向にある。
市場の特性同一需給圏は潮来市内全域の住宅地域一帯であり、特に旧牛堀地区の既成住宅地域と代替・競争関係が認められる。需要者は旧牛堀地区に地縁を有する一次取得者が中心であり、買換需要も見られる。潮来市内では新規分譲地等が好まれる傾向があり、旧牛堀地区既成住宅地の選好性は相対的に弱まっている。取引規模により価格は一様ではないが、需要の中心価格帯は、土地は総額1000万円程度が上限となり、新築戸建は少ないが、総額2500万円程度である。
一般的要因人口は減少、世帯数は微増、住宅着工件数は微減傾向で推移。不動産取引件数は震災後の減少からの回復は見られるが、弱含みで推移している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

内水面

土地利用・植生水田,水面
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度9571704
北緯 140度5162375

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

茨城県行方郡潮来町大字延方字野中甲１８１３番２茨城県行方郡潮来町大字延方字小泉甲１４１８番５茨城県行方郡牛堀町大字牛堀字宮川９７番１ほか１筆茨城県行方郡牛堀町大字牛堀字石畑３３７番２ほか３筆茨城県行方郡牛堀町大字上戸字芝宿２番１茨城県行方郡牛堀町大字島須字馬の峰６３４番１茨城県行方郡潮来町日の出４丁目８番４外茨城県行方郡牛堀町大字牛堀字海端４５番茨城県行方郡牛堀町大字牛堀字宿１０９番茨城県行方郡牛堀町大字牛堀字川端６１２番１茨城県潮来市大字牛堀字川端６１２番１

参考：近隣駅の地価相場

潮来駅(地価相場 14,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード