茨城県潮来市島須字馬ノ峰６３４番１(潮来駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
6,050円
2017年01月01日に行った茨城県潮来市島須字馬ノ峰６３４番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を6,050円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 茨城県潮来市島須字馬ノ峰６３４番１ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 6,050円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 潮来、4,000m |
| 地積 | 587㎡ |
| 形状 | (1.5:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 農家住宅が見られる周囲に農地の多い住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南西5.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化調整区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
高橋恒氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 高橋恒 |
|---|---|
| 価格 | 6,040円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因の変動は存しない。規模、形状等は地域内で標準的、地域内における競争力は普通程度である。 |
| 地域要因 | 市街化調整区域内の農家集落であり、外部需要がほとんど期待しえないことから、地価下落が継続している。 |
| 地域要因の将来予測 | 旧来の農家住宅地域であり、外部需要はほとんど存しない。また変動要因も存しないため、当面は現況にて推移するものと思料する。需要の慢性的不足から地価は下落傾向が続くと思われる。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、潮来市及び隣接市内の市街化調整区域及び非線引き地域の農家集落地域全域である。外部需要はほとんど期待しえず、需要者は、当該地域に地縁・血縁がある一次取得が中心だが、二次取得者も考えられる。需要の中心となる価格帯は、敷地規模が一定していないこと、事情含みの取引が多いことから、把握が困難であるが、土地価格で500万円を超えるのは難しいと考えられる。 |
| 一般的要因 | 震災の影響が大きく、人口、高齢化率等に不安を抱える潮来市だが、東関東自動車道延長期待、緩やかな景気回復の中で落着きを取戻した。 |
今泉千恵氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 今泉千恵 |
|---|---|
| 価格 | 6,050円/㎡ |
| 個別的要因 | 規模・形状等は標準的であり、個別的要因の著しい変動はない。 |
| 地域要因 | 旧来からの農家集落地域であり、この一年間に地価に影響を及ぼす著しい地域要因の変動はない。 |
| 地域要因の将来予測 | 近隣地域内には顕著な地域要因の変動はないことから、当分の間は現状を維持すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、潮来市及び隣接する行方市等の農家集落地域一円。需要者は当地区に地縁的選好性を有する地元農家等の子弟・地元居住者で圏外からの転入はほとんど見受けられない。土地利用は旧来からの農家住宅が大半で、取引の動きは全般的に鈍い。需要の中心となる価格帯は、規模・街路条件等により幅があるが、更地総額で500万円までと推察され、親戚間売買・隣地売買ほか各種事情が介在する取引も見られる。 |
| 一般的要因 | 近年は一部住宅地域で下げ止まりも見られ、潮来市の人口は微減傾向ながらも下落幅が縮小している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 水田 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度9611868 北緯 140度5239312 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
潮来駅(地価相場 14,800円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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