宮城県遠田郡美里町藤ケ崎１丁目５４番外(小牛田駅・上涌谷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
24,500円
2017年01月01日に行った宮城県遠田郡美里町藤ケ崎１丁目５４番外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を24,500円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 宮城県遠田郡美里町藤ケ崎１丁目５４番外 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 24,500円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 小牛田、100m |
| 地積 | 529㎡ |
| 形状 | 台形(1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 店舗兼事務所 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 小売店舗、飲食店、旅館等が多い駅前の商業地域 |
| 前面道路の状況 | 南34.0m県道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),400(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
遠藤公元氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 遠藤公元 |
|---|---|
| 価格 | 24,300円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | JR小牛田駅前で、街路条件も良好であることから、店舗、事務所だけでなく、共同住宅等の用地として見直されてきている。 |
| 地域要因の将来予測 | 町内での大型店舗の進出等により、商業地域としては停滞しているが、アパート需要の増加に伴って、今後は賃貸共同住宅用地等として見直されていくものと予測。地価は若干の下落傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、美里町内を含む宮城県北部の商業地域一円。需要者の中心は地元の個人業者又は企業である。従来、JR小牛田駅前の既成商業地域である当該地域の商況は、町内での大型店舗進出の影響等により、低調に推移してきた。しかし最近は、アパート需要の増加に伴い、賃貸共同住宅用地等として土地需要に持ち直しの兆しが見られる。土地の利用目的等により取引される価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない。 |
| 一般的要因 | 当町内では大規模店舗に顧客が集中し、旧来からの商業地域は商況の悪化が続いている。 |
中山修氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 中山修 |
|---|---|
| 価格 | 24,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 旧来からの小牛田駅前の商業地域であり、郊外型店舗への顧客流出により、商業地としての需要は減少している。 |
| 地域要因の将来予測 | 郊外への大規模店舗の進出等により駅前商業地域としては衰退しており、今後も衰退傾向は続くものと推測される。地価は下落基調にて推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、美里町内及び周辺の市町における商業地域である。需要者は地元の事業者又は個人が中心である。郊外型店舗への顧客流出が続いており、駅前商業地域としては衰退傾向にある。需要の中心となる価格帯は、500㎡程度の土地で1，000∼1，200万円前後である。 |
| 一般的要因 | 大型の郊外型店舗に顧客が流出しており、駅周辺の商業地域は衰退傾向にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 半固結・固結堆積物不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 38度5423887 北緯 141度0627301 |
参考：該当物件周辺マップ
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宮城県遠田郡小牛田町藤ケ崎１丁目５４番外宮城県遠田郡小牛田町字峯山８番７２宮城県遠田郡小牛田町牛飼字清水江２５０番１３宮城県遠田郡小牛田町字桜木町９３番宮城県遠田郡小牛田町牛飼字新西原１７７番３宮城県遠田郡小牛田町字志賀町１丁目１０番６宮城県遠田郡小牛田町北浦字彫堂４３番３宮城県遠田郡小牛田町字藤ケ崎町８９番宮城県遠田郡美里町字峯山８番７２宮城県遠田郡美里町青生字柳原９３番２５
参考：近隣駅の地価相場
小牛田駅(地価相場 22,500円/㎡)上涌谷駅(地価相場 19,750円/㎡)松山町駅(地価相場 22,500円/㎡)北浦駅(地価相場 24,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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