新潟県柏崎市中浜２丁目字岩山７５９番外(柏崎駅・鯨波駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


24,700円

2017年01月01日に行った新潟県柏崎市中浜２丁目字岩山７５９番外(新潟県柏崎市中浜２−１４−２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を24,700円/㎡としました。

新潟県柏崎市中浜２丁目字岩山７５９番外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県柏崎市中浜２丁目字岩山７５９番外
住居表示中浜２−１４−２
価格24,700円/㎡
交通施設、距離柏崎、1,900m
地積192㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が多い港に近い既成住宅地域
前面道路の状況南7.5m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

佐藤勤氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤勤
価格24,700円/㎡
個別的要因個別的要因、市場における競争力等に変化は見られない。
地域要因新規の宅地分譲の供給が多いこともあって、競争力で劣る既成住宅地域に対する需要は弱い。
地域要因の将来予測既成住宅地域であり、地域要因に大きな変化は見られず、今後も現環境を維持していくものと思料する。既成地域である上、海岸に近く、塩害の影響も懸念され、人気は希薄である。地価は下落傾向が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は柏崎市中心部周辺から郊外にかけての住宅地域である。需要者は市内居住者を中心に、近隣市町村からの転入者も見受けられる。当圏域は中古住宅が市場の中心であるが、画地条件・環境条件等の劣る既成住宅地域での需要は弱い。近年は新興住宅地に需要が集中している。土地は150㎡∼200㎡程度で300∼700万円程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因過去5年間では人口が減少し、高齢化率は上昇している。この1年間の土地取引件数は減少しているが、新築着工戸数は増加傾向を示している。

植木幸雄氏による調査レポート

不動産鑑定士植木幸雄
価格24,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因海寄りの既成住宅地域で郊外の分譲地との競合により下落率は大きい。
地域要因の将来予測既成の住宅地域で現在の住環境を維持していくものと考える。海寄りの起伏のある地勢で需要者は限定的と考えられる。郊外の住宅団地との競合などもあり地価は弱含みである。
市場の特性 同一需給圏は中心市街地から郊外にかけての海岸部に近い住宅地域。市場参加者は海岸部に地縁性を有する市内居住者又は通勤者であるが、周辺の分譲地は一次取得者層も見られる。国道8号南側に規模の大きい住宅団地があり一次取得者層を中心に需要が流出、画地条件等に劣る海岸部の既成市街地は敬遠される傾向が強い。土地150㎡∼200㎡程度で300∼700万円程度、新築の戸建物件は総額2000∼2500万円程度が需要の中心価格帯である。
一般的要因穏やかな回復基調にあるが低金利政策にもかかわらず企業の設備投資の動きは鈍い。県内の中小企業に好況感はみられず景気の動向は不透明である。

環境情報

地形・地質

火山岩

火山岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害のリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度3636225
北緯 138度5383689

参考：該当物件周辺マップ

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新潟県柏崎市東本町１丁目１６６６番１新潟県柏崎市米山台３丁目字大犬塚３０８８番１５４新潟県柏崎市諏訪町５０番新潟県柏崎市関町字笄７５３番４外５筆新潟県柏崎市新赤坂町９０番

参考：近隣駅の地価相場

柏崎駅(地価相場 47,000円/㎡)鯨波駅(地価相場 24,700円/㎡)東柏崎駅(地価相場 47,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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