新潟県柏崎市駅前２丁目字二王丸１５１番５(柏崎駅・東柏崎駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
66,600円
2017年01月01日に行った新潟県柏崎市駅前２丁目字二王丸１５１番５(新潟県柏崎市駅前２−３−１１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を66,600円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 新潟県柏崎市駅前２丁目字二王丸１５１番５ |
| 住居表示 | 駅前２−３−１１ |
| 価格 | 66,600円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 柏崎、450m |
| 地積 | 137㎡ |
| 形状 | (1.0:2.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)5F |
| 利用現況 | 店舗兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 小売店舗、スーパー、銀行等が建ち並ぶ商業地域 |
| 前面道路の状況 | 南西18.0m県道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),400(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
植木幸雄氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 植木幸雄 |
|---|---|
| 価格 | 66,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地元企業ブルボン本社の竣工及び日石跡地に市役所の移転が近い等のプラス要因があるが地価に影響を与えていない。 |
| 地域要因の将来予測 | 柏崎駅に近い利便性はあるが宝町等、国道8号線沿、新商業地等への顧客の分散化が進むなか商業機能性の低下や空洞化が進み繁華性は低下。日石跡地に市役所移転が近い等のプラス要因もあるが価格に影響はない。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は市内中心部の古くからの既成商業地域、幹線道路沿線等の商業地域、混在地域。地元個人事業者及び中小企業が需要の中心である。宝町のコモタウン等の商業集積地への顧客の流出が続き商業機能性は低下している。駅前に「ブルボン」が本社ビルを竣工したが現在好材料として価格面での影響は出ていない。景気の低迷で店舗、事業所の需要も少なく需要の中心となる価格帯は見出し難い。 |
| 一般的要因 | 穏やかな回復基調にあるが低金利政策にもかかわらず企業の設備投資の動きは鈍い。県内の中小企業に好況感はみられず景気の動向は不透明である。 |
佐藤勤氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 佐藤勤 |
|---|---|
| 価格 | 66,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因、市場における競争力等に変化は見られない。 |
| 地域要因 | 中心商業地では空洞化が顕著である。駅周辺では駅前土地区画整理事業により活性化が図られ、期待されているが、需要の改善には至っていない。 |
| 地域要因の将来予測 | 郊外型店舗への顧客の流出等により空洞化が進み衰退している。駅前通りではブルボン本社が平成27年4月に建設され、活性化が期待されるが、地価は今暫く下落傾向が続くものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は柏崎市中心部の既成商業地域を中心に、幹線道路沿線等も含む周辺の商業地域等である。需要者の中心は個人・法人を問わないが、地縁的関係を有する者で、県内外の事業者も見込まれる。車社会を反映して、駐車場が不便な中心商業地は敬遠されがちで、郊外の商業集積地への顧客流出が続き、既成商業地域では空洞化が進み、商業機能は低下している。取引が少ない上、当事者間の個別の事情を有するものも見られ、需要の中心価格帯は見出せない。 |
| 一般的要因 | 地域経済の景況、所得環境等に回復・改善の兆しは見られない。国民負担増に伴い個人消費の動向が懸念される。設備投資も先行きは不透明である。 |
環境情報
| 地形・地質 | 砂丘・砂堆砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 37度367517 北緯 138度554012 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
柏崎駅(地価相場 47,000円/㎡)東柏崎駅(地価相場 47,000円/㎡)茨目駅(地価相場 47,000円/㎡)鯨波駅(地価相場 24,700円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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