静岡県静岡市清水区清水区清水区渋川３丁目７０番１外(新清水駅・桜橋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


106,000円

2017年01月01日に行った静岡県静岡市清水区清水区清水区渋川３丁目７０番１外(北海道斜里郡小清水町渋川３−７−２９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を106,000円/㎡としました。

静岡県静岡市清水区清水区清水区渋川３丁目７０番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番静岡県静岡市清水区清水区清水区渋川３丁目７０番１外
住居表示渋川３−７−２９
価格106,000円/㎡
交通施設、距離清水、2,400m
地積264㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート、工場等が混在する住宅地域
前面道路の状況北西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

丸山哲生氏による調査レポート

不動産鑑定士丸山哲生
価格106,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因清水区内の価格中位の住宅地域である。規模の大きい画地が多いことから市場性が劣り、地価はやや弱含みである。
地域要因の将来予測格別の変動要因はなく、当面の間現状を維持すると予測するが、画地規模が大きく総額が嵩むため、今後は画地の小口化が進んでいくと予測する。
市場の特性同一需給圏は清水区の市街地外延及び郊外を含む価格中位の住宅地域一円である。需要者は30∼40歳代の清水区内居住の1次取得者が中心となる。利便性、居住環境等は標準的であるが、内陸部に位置し災害リスクが低いことから、清水区内においては比較的需要は堅調に推移している。需要の中心となる価格帯は、土地は1200万円∼1800万円程度、新築戸建で2500万円∼3500万円程度である。
一般的要因清水区の人口は減少が続く中、内陸の利便性の高い地域と沿岸部や郊外部との需要格差は依然として残るが、内陸部も一部を除き供給過剰傾向にある。

洞口義紀氏による調査レポート

不動産鑑定士洞口義紀
価格106,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変化はなく、北西向き画地であるものの地域内での選好性は中庸的。
地域要因地域状況に大きな変化はなく需要は堅調なものの画地規模から市場競争力は弱く規模の小口化も進行している。
地域要因の将来予測宅地需要の堅調さは維持され居住系用途も増加傾向で推移するものと予測されるが、混在地域にあって画地規模の大きさから周辺住宅地域と比較し市場競争力は劣り、地価は若干の下落傾向での推移が予想される。
市場の特性静岡市清水区の市街地周辺から郊外に至る価格中位の住宅地域一円が同一需給圏で、需要層は40歳前後の勤労者が中心となる。住宅地供給は総じて多いものの、需要者の選好性は利便性や居住環境の良好な地域へと移行している。対象地域は自然災害の危険性が低いことから宅地需要は堅調なものの画地規模での小口分譲化がみられ、需要の中心となる価格帯は土地で1，200∼1，800万円程度、新築戸建では2，500∼3，000万円前後となっている。
一般的要因所得環境はほぼ横這いで住宅地需要は利便性・居住環境による選考性から良好な地域は堅調、災害等の懸念される地域は減退の二極化が継続している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 43度8568519
北緯 144度4620255

参考：該当物件周辺マップ

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北海道斜里郡小清水町字小清水３３６番２北海道斜里郡小清水町字小清水１４１番３北海道斜里郡小清水町字小清水１３１番２８北海道斜里郡小清水町字小清水３５６番静岡県清水市木の下町７３番２外静岡県清水市駒越北町２５５番４

参考：近隣駅の地価相場

新清水駅(地価相場 106,000円/㎡)桜橋駅(地価相場 106,000円/㎡)清水駅(地価相場 106,000円/㎡)狐ヶ崎駅(地価相場 106,000円/㎡)御門台駅(地価相場 106,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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