静岡県静岡市清水区清水区清水区折戸１丁目７２５番４０(新清水駅・桜橋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


49,300円

2017年01月01日に行った静岡県静岡市清水区清水区清水区折戸１丁目７２５番４０(北海道斜里郡小清水町折戸１−１３−８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を49,300円/㎡としました。

静岡県静岡市清水区清水区清水区折戸１丁目７２５番４０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番静岡県静岡市清水区清水区清水区折戸１丁目７２５番４０
住居表示折戸１−１３−８
価格49,300円/㎡
交通施設、距離清水、5,700m
地積143㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅のほかに店舗等が見られる既成住宅地域
前面道路の状況北東4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

田中学氏による調査レポート

不動産鑑定士田中学
価格49,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因旧来の住宅地域で、地域の状況に変化はないが、海岸から近い立地で津波懸念等の心理的影響から需要減退が継続している。
地域要因の将来予測既存の住宅を中心とした地域で、地域の環境に大きな変動要因は認められないが、海岸に近く津波に対する懸念あるため需要が弱い状態が続いている。地価は下落傾向で推移していくと予測される。
市場の特性同一需給圏は概ね清水区の郊外沿岸部に位置する住宅地域である。需要者の中心は清水区南部の周辺地域居住者が多く、外部からの流入は少ない。静岡市の沿岸部に位置する地域は、一部にやや回復の兆しが見られ始めているものの、多くの地域は津波懸念等よる需要の減退が続いている。需要の中心となる価格帯は、土地の総額で700万円∼1000万円程度まで、新築の戸建物件で2500万円程度となっている。
一般的要因駅に比較的近い利便性の良い地域を中心に堅調な傾向が続く。沿岸部は引き続き落ち込みが続き、二極化傾向が継続している。

丸山哲生氏による調査レポート

不動産鑑定士丸山哲生
価格49,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因海岸近くに位置するため津波被害が懸念され、地縁性もあって外部からの流入は少なく、宅地需要は依然乏しい状態が続いている。
地域要因の将来予測折戸湾に近接した既成住宅地域で、津波リスクを懸念して需要は依然として低迷しており、地価は下落傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は清水区南部の価格低位の住宅地域一円である。地縁性がやや強く、需要者は周辺地域の居住者が中心で、外部から流入は少ない。需要の中心となる価格帯は、土地は1000万円程度まで、新築戸建で概ね2500万円程度までと見られるが、震災後は災害リスクを懸念して低水準の取引が多く、取引毎に価格のばらつきが大きいため、中庸化は困難な状況となっている。
一般的要因清水区の人口は減少が続く中、内陸の利便性の高い地域と沿岸部や郊外部との需要格差は依然として残るが、内陸部も一部を除き供給過剰傾向にある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 43度8568519
北緯 144度4620255

参考：該当物件周辺マップ

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北海道斜里郡小清水町字小清水３３６番２北海道斜里郡小清水町字小清水１４１番３北海道斜里郡小清水町字小清水１３１番２８北海道斜里郡小清水町字小清水３５６番静岡県清水市三保字宮道１８７４番６静岡県清水市駒越北町２５５番４

参考：近隣駅の地価相場

新清水駅(地価相場 106,000円/㎡)桜橋駅(地価相場 106,000円/㎡)清水駅(地価相場 106,000円/㎡)狐ヶ崎駅(地価相場 106,000円/㎡)御門台駅(地価相場 106,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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