宮崎県延岡市天下町６４５番の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


18,300円

2017年01月01日に行った宮崎県延岡市天下町６４５番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を18,300円/㎡としました。

宮崎県延岡市天下町６４５番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番宮崎県延岡市天下町６４５番
住居表示 
価格18,300円/㎡
交通施設、距離延岡、5,500m
地積624㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅のほかに一般住宅も見られる住宅地域
前面道路の状況南16.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

古清水史子氏による調査レポート

不動産鑑定士古清水史子
価格18,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変化はない。
地域要因幹線沿いの農家集落地域で、周辺の街路整備により、利便性は向上したものの、その他の地域要因に大きな変化はなく、需給共に弱含みである。
地域要因の将来予測農家住宅のほか一般住宅も見られる農家集落地域である。周辺の街路整備により中心部へのアクセスが向上しているものの、地域的特性から需要者も限定的で、需給は共に弱く地価は弱含みで推移するものと予想される。
市場の特性同一需給圏は、延岡市の市街化調整区域内に存する広域的な住宅地域である。需要者の中心は同一需給圏内に属する延岡市内の居住者であり、圏外からの転入者は少ない。延岡ICの建設により周辺街路が整備されたが、市街化調整区域内の宅地であるため規制が厳しく、需給動向に大きな変化はない。長引く景気の低迷により土地取引自体が少なく、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。
一般的要因県内経済は、雇用・企業景況感などに明るい材料もみられるが、個人消費及び生産等において弱い動きがある。

齊藤晃一氏による調査レポート

不動産鑑定士齊藤晃一
価格18,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因旧来からの郊外の住宅地域であり、特に目立った地域要因の変動は認められないが、景気回復の影響をあまり受けず、やや弱含みで推移している。
地域要因の将来予測 当該地域は、農家住宅のほかに一般住宅も見られる市街化調整区域内の住宅地域で、旧来より変化の乏しい地域であるが、住宅地需要の低迷もあることから、今後しばらくは、やや弱含みで推移するものと見込まれる。
市場の特性 同一需給圏は、延岡市における市街化調整区域内の住宅地域を中心とする広域的な圏域である。需要者の中心は、同一需給圏に地縁性のある居住者が大半で、同一需給圏外からの転入者は少ない。市街化調整区域内であるため公法上の制約があり、需給動向に影響を及ぼす地域要因の変化も少ないが、長引く景気の低迷により需給はやや弱含みである。また取引自体が少ないため、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。
一般的要因全国的には景気回復の兆しも見られるが、県内における景気回復の影響は限定的で、当市における住宅地需要も中心部と郊外とで二極化傾向にある。

環境情報

地形・地質

火山砕屑物

火山砕屑岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害・液状化などのリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。

堆積岩

堆積岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては液状化などのリスクが有る。

土地利用・植生水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 32度5732272
北緯 131度6308961

参考：該当物件周辺マップ

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宮崎県延岡市塩浜町２丁目１７９９番１１宮崎県延岡市平原町１丁目８７２番１宮崎県延岡市野田町５０８３番６宮崎県延岡市高野町３７２番３宮崎県延岡市大貫町４丁目２９３４番３宮崎県延岡市大貫町６丁目１７６１番宮崎県延岡市野地町４丁目３５２９番３内

参考：近隣駅の地価相場

引用

国土交通省鑑定評価書
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