滋賀県野洲市井口字地門４８６番１外の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


19,100円

2017年01月01日に行った滋賀県野洲市井口字地門４８６番１外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を19,100円/㎡としました。

滋賀県野洲市井口字地門４８６番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番滋賀県野洲市井口字地門４８６番１外
住居表示 
価格19,100円/㎡
交通施設、距離野洲、6,100m
地積529㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅、一般住宅が混在する既成住宅地域
前面道路の状況北西3.0m市道
その他の接面道路背面道
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

山内敏彰氏による調査レポート

不動産鑑定士山内敏彰
価格19,100円/㎡
個別的要因規模、形状等は標準的な画地で、二方路による特段の優位性はない。
地域要因最寄駅へはバス便による調区内既成住宅地域で、街路幅員が狭く、また調区内既成住宅地域に対する需要は弱く、地価は下落傾向にある。
地域要因の将来予測 当該地域は市街化調整区域の既成住宅地域で、土地利用は今後共に安定的に推移と予測される。最寄駅よりバス便の地域で、市街化調整区域の既成住宅地、接近性等より需要は弱く、地価は下落傾向と予測される。
市場の特性 同一需給圏は主としてJR野洲駅よりバス便等の既成住宅地域で、需要者は地縁を有する者で個別的な事情等が強く旧中主町の中心地より遠く、かつ駅よりバス便によるため需要は弱い。また市場での売却物件もなく、市場の中心価格帯の把握が困難であるが、同一需給圏より市場の中心価格帯としては土地（更地）530㎡で1，100万円前後と判断される。
一般的要因野洲市の人口及び世帯数は微増傾向にある。経済状態は厳しい状況下にあるが、野洲市の不動産需要は徐々に改善され、住宅地需要は堅調に推移。

小川聡氏による調査レポート

不動産鑑定士小川聡
価格19,100円/㎡
個別的要因標準的な形状・規模を有する二方路画地であり、二方路に基づく特段の優位性はなく、競争力の程度は普通で格差率に変動はない。
地域要因調整区域内の農家住宅等の既成住宅地域であり、選好性は弱く、需要は限定的で、地価は下落基調が持続している。
地域要因の将来予測駅徒歩圏外の農家住宅、一般住宅が混在する住宅地域であるが、市域全体の農家住宅地需要は弱含みで今後も発展的な要因は見出し難く、地価は引き続き下落傾向で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は旧中主町を中心に野洲市内及び隣接市域における農家住宅を中心とする住宅地域である。需要者は同一需給圏内の居住者が中心で地縁性が強く限定的である。近隣地域は駅徒歩圏外で、周辺には農地が広がる地域である。旧中主町中心部からも離れ、生活利便性に劣る居住環境から需要は弱く、地価は依然として下落基調にある。中心となる価格帯は、取引件数も少なく地積や個別性による差異が大きく把握し難いが土地総額で概ね1000万円前後である。
一般的要因野洲市は人口・世帯数共に微増で、地価は特に交通接近、環境要因等の差による中心部と郊外とで多面的な2極化の様相を深めている。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度111109
北緯 136度0011167

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

引用

国土交通省鑑定評価書
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