滋賀県野洲市西河原字川ケ中１０３６番２３(野洲駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
52,900円
2017年01月01日に行った滋賀県野洲市西河原字川ケ中１０３６番２３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を52,900円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 滋賀県野洲市西河原字川ケ中１０３６番２３ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 52,900円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 野洲、4,200m |
| 地積 | 154㎡ |
| 形状 | (1.2:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 西6.5m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第二種中高層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
小川聡氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 小川聡 |
|---|---|
| 価格 | 53,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 標準的な形状・規模を有する中間画地であり、個別的要因に基づく特段の優劣はなく、競争力の程度は普通で格差率に変動はない。 |
| 地域要因 | 駅徒歩圏外であるが、旧中主町中心部近くの生活利便性が良好な地域であり、需要は底堅く地価は上昇傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 旧中主町域の既成住宅地域で、駅徒歩圏外であるが居住生活に必要なインフラも整備され、人口集積も着実になされてきており、潜在需要は強く、地価は上昇傾向にあるものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は旧中主町を中心に野洲市内及び隣接市域における一般住宅地域である。需要者は同一需給圏内の居住者または京阪神方面通勤者等が中心である。周辺の大規模団地の分譲も継続し、近隣地域は駅徒歩圏外であるが、人口集積が見られるなか大型商業施設も整備され旧中主町中心部に近く、居住環境が整備されていること等から底堅い需要が見込める地域である。中心となる価格帯は土地で800万円前後、戸建新築で2300万円∼3000万円程度である。 |
| 一般的要因 | 野洲市は人口・世帯数共に微増で、地価は特に交通接近、環境要因等の差による中心部と郊外とで多面的な2極化の様相を深めている。 |
山内敏彰氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 山内敏彰 |
|---|---|
| 価格 | 52,900円/㎡ |
| 個別的要因 | 規模、形状等は標準的な画地で、個別的要因による特段の優位性はない。個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 最寄駅へはバス便による古い造成住宅地域で、住宅品等が良いところから需要は存しており、これらを反映して地価は上昇傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | JR駅よりバス便の中規模一般住宅が建つ戸建住宅地域。土地利用は当分の間現状推移と予測。最寄駅よりバス便の地域であるが、商業施設・公共施設への接近性等より需要は存し、地価は上昇傾向にあると予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は主としてJR駅よりバス便の住宅地域で、需要者は野洲市内に居住を目的とする個人が中心と推定。商業施設等の利便性を反映して同一需給圏外からの転入者も見受けられる。旧中主町の中心部に近く、住環境が良好なところから需要は十分に存している。なお市場の中心価格帯の把握が困難であるが、同一需給圏より判断して市場の中心価格帯は、土地単価（更地）としては55，000円／㎡程度である。 |
| 一般的要因 | 野洲市の人口及び世帯数は微増傾向にある。経済状態は厳しい状況下にあるが、野洲市の不動産需要は徐々に改善され、住宅地需要は堅調に推移。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度1033493 北緯 136度0137655 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
野洲駅(地価相場 90,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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