滋賀県野洲市西河原字里ノ内６８０番(野洲駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


32,000円

2017年01月01日に行った滋賀県野洲市西河原字里ノ内６８０番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を32,000円/㎡としました。

滋賀県野洲市西河原字里ノ内６８０番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番滋賀県野洲市西河原字里ノ内６８０番
住居表示 
価格32,000円/㎡
交通施設、距離野洲、4,600m
地積458㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況南東3.8m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

小川聡氏による調査レポート

不動産鑑定士小川聡
価格32,100円/㎡
個別的要因標準的な形状・規模を有する中間画地であり、個別的要因に基づく特段の優劣はなく、競争力の程度は普通で格差率に変動はない。
地域要因駅徒歩圏外であるが、旧中主町中心部近くの生活利便性が良好な地域であり、一定の需要は期待され地価は横這い傾向にある。
地域要因の将来予測旧中主町域の農家住宅地域で、駅徒歩圏外であるが、市街化区域内に存し居住生活に必要なインフラも整備され、周辺一般住宅地の価格動向の影響も受けて、地価はほぼ横這い傾向にあるものと予測される。
市場の特性同一需給圏は旧中主町を中心に野洲市内及び隣接市域における農家住宅を中心とする住宅地域である。需要者は同一需給圏内の居住者が中心で地縁性が強く限定的である。周辺では大規模団地の分譲も継続し、近隣地域は駅徒歩圏外であるが、人口集積が見られるなか大型商業施設も整備され旧中主町中心部に近く、居住環境が整備されていること等から一定の需要が見込める地域である。中心となる価格帯は、地積による差異が大きいが土地で1500万円前後である。
一般的要因野洲市は人口・世帯数共に微増で、地価は特に交通接近、環境要因等の差による中心部と郊外とで多面的な2極化の様相を深めている。

山内敏彰氏による調査レポート

不動産鑑定士山内敏彰
価格32,000円/㎡
個別的要因規模、形状等は標準的な画地であるが、方位（南東）で優るところから、競争力の程度は優る。個別的要因に変動はない。
地域要因バス便による既成住宅地域で、旧中主町の中心部近くに存するが、既成住宅地域に対する需要は弱く、これらを反映して地価は下落傾向にある。
地域要因の将来予測 当該地域は農家住宅が建つ既成住宅地域で、土地利用は当分の間現状推移すると予測される。旧中主町の中心部近くに位置しているが、需要は弱く、地価は下落傾向の状態にあると予測。
市場の特性 同一需給圏は主としてJR野洲駅よりバス便の既成住宅地域。需要者は同一需給圏外からの転入者は少なく、既成住宅地域で当該地域に地縁を有する人が需要者で、個別的な事情等が強く需要は弱い。なお市場の中心価格帯の把握が困難であるが、同一需給圏より市場の中心価格帯としては土地（更地）450㎡で1，500万円前後と判断される。
一般的要因野洲市の人口及び世帯数は微増傾向にある。経済状態は厳しい状況下にあるが、野洲市の不動産需要は徐々に改善され、住宅地需要は堅調に推移。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度1033493
北緯 136度0137655

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

野洲駅(地価相場 90,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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