滋賀県野洲市永原字四拾軒町４１６番(野洲駅・篠原駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
23,200円
2017年01月01日に行った滋賀県野洲市永原字四拾軒町４１６番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を23,200円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 滋賀県野洲市永原字四拾軒町４１６番 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 23,200円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 野洲、3,000m |
| 地積 | 446㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 農家住宅、一般住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北西5.5m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | |
| 建ぺい率、容積率 | 70(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化調整区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
山内敏彰氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 山内敏彰 |
|---|---|
| 価格 | 23,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 規模、形状等は標準的な画地で、個別的要因による特段の優位性はない。個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | バス便による調区内既成住宅地域で、特筆すべき地域特性もなく、調区内既成住宅地域に対する需要は弱く、地価は下落傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は市街化調整区域の既成住宅地で、土地利用は今後共に安定的に推移と予測される。最寄駅よりバス便の地域で、市街化調整区域の既成住宅地、接近性等より需要は弱く、地価は下落傾向と予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は主としてJR野洲駅よりバス便等の既成住宅地域で、需要者は地縁を有する人が中心である。なお当該地域は市街化調整区域であり需要は弱く、市場は停滞傾向にある。なお取引は当事者の個別的事情等が介在していることが多い。土地価格（更地）は450㎡で1，100万円前後が市場の中心価格帯といえる。 |
| 一般的要因 | 野洲市の人口及び世帯数は微増傾向にある。経済状態は厳しい状況下にあるが、野洲市の不動産需要は徐々に改善され、住宅地需要は堅調に推移。 |
上田理子氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 上田理子 |
|---|---|
| 価格 | 23,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 標準的な形状・規模等を有する中間画地で、個別的要因に特段の優劣はなく、競争力の程度は普通。個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 既成の住宅地域であり、需給共に少なく特段の変動要因はない。不動産需給動向が低調であること等の影響を受け、地価は弱含みである。 |
| 地域要因の将来予測 | 古くからの既成住宅地域であり、特段の変動要因はなく、利用状況は現状で推移すると予測する。市場参加者は限定的で需要は弱く、地価水準は引き続き弱含みで推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は野洲市を中心に隣接する市町において農家住宅等が見られる既成住宅地域の圏域である。需要者は世帯分離やUターンなど同一需給圏に地縁性を有する居住者に限定される傾向にあり、外部からの転入者は少なく、需給ともに低調である。取引に際しては取引規模や当事者間の個別的事情などが介在することが多く価格に幅があるため、取引の中心価格帯の把握は困難であるが、単価ベースではおおむね2∼3万円／㎡台と把握する。 |
| 一般的要因 | 野洲市の総人口は直近はほぼ横ばいであるが高齢化は進んでいる。駅徒歩圏内の住宅地は希少で需要が強いが、利便性の劣る郊外の需要は弱い。 |
環境情報
| 地形・地質 | 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地,水田 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度08851800000001 北緯 136度0332162 |
参考：該当物件周辺マップ
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滋賀県野洲郡野洲町大字高木字番場７８２番３外滋賀県野洲郡野洲町大字久野部字七ノ坪１番１９滋賀県野洲郡野洲町大字大篠原字石塚１９５７番滋賀県野洲郡中主町大字比江里ノ内８５７番５外滋賀県野洲郡野洲町大字上屋字北川１４４番３外滋賀県野洲市比江字里ノ内８５７番５
参考：近隣駅の地価相場
野洲駅(地価相場 90,000円/㎡)篠原駅(地価相場 44,400円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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