滋賀県野洲市上屋字北川１４４番３外(野洲駅・篠原駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


23,000円

2017年01月01日に行った滋賀県野洲市上屋字北川１４４番３外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を23,000円/㎡としました。

滋賀県野洲市上屋字北川１４４番３外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番滋賀県野洲市上屋字北川１４４番３外
住居表示 
価格23,000円/㎡
交通施設、距離野洲、3,100m
地積2,975㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)4F
利用現況倉庫
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模の倉庫、工場等が見られる工業地域
前面道路の状況北東9.0m市道
その他の接面道路背面道
用途区分、高度地区、防火・準防火工業地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

小川聡氏による調査レポート

不動産鑑定士小川聡
価格23,000円/㎡
個別的要因標準的な形状・規模を有する二方路画地であり、二方路に基づく特段の優位性はなく、競争力の程度は普通で格差率に変動はない。
地域要因中小規模の工場が中心の工業地域で、湖南地域に存する工業地に対する需要は旺盛であり、地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測中小規模の工場等が立地する工業団地で、工業立県滋賀県のなかでも湖南地域における工業地需要は交通インフラの整備や背後地人口の集積等から底堅いものがあり地価は上昇傾向にあるものと予測される。
市場の特性同一需給圏は滋賀県下南部の工業地域である。需要者の中心は工場事業者で、生産費の関連等から海外への工場移転は継続しているが、地域が本来的にもっている交通利便性や、背後地人口集積や、製造業を中心とする景気回復、設備投資の復活等から工業地需要も堅調に見られつつあり、地価はほぼ上昇傾向にあるものと思料される。画地規模による需要の強弱が見られるが広域的な工業地価格バランスを重視して、土地の中心価格帯は2万円／㎡台程度と推定される。
一般的要因野洲市は人口・世帯数共に微増で、地価は特に交通接近、環境要因等の差による中心部と郊外とで多面的な2極化の様相を深めている。

山内敏彰氏による調査レポート

不動産鑑定士山内敏彰
価格22,900円/㎡
個別的要因規模、形状等は標準的な画地で、二方路による価格形成の影響はないところから、個別的要因による特段の優位性はない。個別的要因に変動はない。
地域要因中小規模の工場立地の工業地域で、都心への接近性等の良好な当該地域の工業地に対する需要が存しており、これを反映して地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測 中小規模の工場等が立地する工業団地で、当分の間現状推移と予測される。円安で輸出産業の業績が良い事等、また野洲市を含む湖南地域の中小規模の工業地に対する需要があり、地価は上昇傾向にあると予測される。
市場の特性 対象標準地の性格上、同一需給圏は広域的に形成される。需要者の中心は工場、配送センターの大手企業者等である。当該地域内で新規進出はないが、湖南地域に位置しており需要は存在する。なお規模、形状等が多様で、価格にバラツキがあるが、広域的な工業地価格のバランスをも考慮して、土地価格（更地）の中心帯としては24，000円／㎡前後と推定される。
一般的要因野洲市の人口及び世帯数は微増傾向にある。経済状態は厳しい状況下にあるが、都心への接近性の良好な地域の工業地を中心として需要は堅調に推移。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度081866
北緯 136度0454509

参考：該当物件周辺マップ

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滋賀県野洲郡野洲町大字高木字番場７８２番３外滋賀県野洲郡野洲町大字久野部字七ノ坪１番１９滋賀県野洲郡野洲町大字市三宅字東屋敷１９２４番２外滋賀県野洲市西河原字４丁目２５６８番２滋賀県野洲市大篠原字石塚１９４９番２外

参考：近隣駅の地価相場

野洲駅(地価相場 90,000円/㎡)篠原駅(地価相場 44,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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