新潟県胎内市本町２７７６番８(中条駅・金塚駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
37,000円
2017年01月01日に行った新潟県胎内市本町２７７６番８(新潟県胎内市本町６−３８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を37,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 新潟県胎内市本町２７７６番８ |
| 住居表示 | 本町６−３８ |
| 価格 | 37,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 中条、550m |
| 地積 | 322㎡ |
| 形状 | (1.0:6.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)3F |
| 利用現況 | 店舗兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 小売店舗、飲食店等が建ち並ぶ既成商業地域 |
| 前面道路の状況 | 西7.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),400(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
清水裕氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 清水裕 |
|---|---|
| 価格 | 37,100円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 国道7号等の幹線道路沿い商業施設への顧客流出、事業者の高齢化等を背景に商況は衰退的であるが、下落調整が進み下落率は緩和傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 細分化された土地利用が標準的な既成商業地域であるため積極的な需要は期待しづらい状況である。今後も地価は下落傾向と予測するが、過年の下落で地価も相当程度下がってきており、下落幅は縮小傾向と予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は胎内市の商業地域乃至は商住混在地域である。既成商業地に対する需要者としては店舗、事務所等を営む地元の法人や個人事業者が中心になるものと考えられる。近隣地域周辺は中条駅前の古くからの商業地域である。一部新しい店舗も見られるものの、郊外型商業施設への顧客流出等が続いており、地価は下落傾向にある。商業地の取引は極めて少なく取引価格もまちまちで、需要の中心となる価格帯は把握できない状況である。 |
| 一般的要因 | 景気は緩やかな回復傾向にあるが、先行きには不透明感もあり、地域経済への波及は限定的である。 |
神田伸一氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 神田伸一 |
|---|---|
| 価格 | 36,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に特段の変動はない。 |
| 地域要因 | 収益力を有する地域への需要が集中する傾向のなか、郊外型店舗への顧客流出の影響等で、商業収益性の乏しい既成商業地の需要が弱い。 |
| 地域要因の将来予測 | 市中心部の古くからの既成商業地域であり、人口減少傾向、郊外型大規模商業施設への顧客流出等により、商業地としての需要は低迷しており、地価は緩和の兆しは見られるものの下落傾向で推移するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、概ね、旧中条町の古くからの既成商業地域。需要者は胎内市居住の個人事業者及び地縁的関係者が大半である。近年の経済情勢による個人消費の不振や店舗経営者の高齢化、後継者難、郊外型大規模商業施設への顧客の流出等により空洞化が進み、需要は弱含みである。取引価格は画地規模等により様々で、また、取引件数も少なく市場での中心となる価格帯は見出せない状況にある。 |
| 一般的要因 | 地方景気への回復期待感はあるものの、人口減少、地域経済の低調傾向が続き、こうした経済的要因等が需給動向に影響を及ぼしている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 38度0508642 北緯 139度403146 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
中条駅(地価相場 19,900円/㎡)金塚駅(地価相場 37,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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