新潟県胎内市本郷町４３５番３(中条駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


18,500円

2017年01月01日に行った新潟県胎内市本郷町４３５番３(新潟県胎内市本郷町７−６６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を18,500円/㎡としました。

新潟県胎内市本郷町４３５番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県胎内市本郷町４３５番３
住居表示本郷町７−６６
価格18,500円/㎡
交通施設、距離中条、1,200m
地積368㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況住宅、店舗、事業所等が混在する既成住宅地域
前面道路の状況東8.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

清水裕氏による調査レポート

不動産鑑定士清水裕
価格18,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域内に特段の変動要因は見られないが、既成住宅地域に対する選好性は低下しており、地価は下落傾向が続いている。
地域要因の将来予測店舗等も混在するが、古くからの地域であることから用途的には住宅利用に純化していくものと思われる。需要は限定的で今後も地価は下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は胎内市内の住宅地域。需要者は地元の居住者や地縁性を有する者が中心であり、需給圏外からの転入は少ない。最近では大規模な区画整理等による住宅地の供給はないものの、市街地及びその周辺では小規模な宅地分譲や単発的な土地売却が継続的に行われており、需給は総じて弱含みである。土地は400万円∼800万円程度、新築戸建住宅は2000万円程度の物件が取引の中心となっている。
一般的要因胎内市の総人口、生産年齢人口は減少傾向であり、高齢化率は県平均をやや上回って推移している。

神田伸一氏による調査レポート

不動産鑑定士神田伸一
価格18,500円/㎡
個別的要因 個別的要因に特段の変動はない。
地域要因 需要者の地域選好性が強まっており、好立地、好環境の物件に需要が集中する傾向のなか、在来の混在住宅地域の需要は弱い。
地域要因の将来予測 中条地区中心部に近い在来の混在住宅地域であり、地域要因に特段の変動は見られないと予測されるが、人口減少傾向、経済的要因および分譲地の新規供給等により、住宅地需要は弱く、地価下落が続くものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は、概ね胎内市内の住宅地域である。需要者は胎内市の地縁者が多いと認められ、圏外からの転入は少ない。当該地域は、中心市街地から比較的近いものの古くからの混在住宅地域であり、新規に供給された新興住宅地との競合、地方の経済情勢等に影響され、需要は弱く、この傾向は当分の間続くものと思料される。土地は400万∼800万円程度、新築戸建住宅で2000万円程度と認められる。
一般的要因 地方景気への回復期待感はあるものの、人口減少、地域経済の低調傾向が続き、こうした経済的要因等が需給動向に影響を及ぼしている。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 38度0596853
北緯 139度4006955

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

中条駅(地価相場 19,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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