茨城県日立市諏訪町４丁目８７番(常陸多賀駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
29,400円
2017年01月01日に行った茨城県日立市諏訪町４丁目８７番(茨城県日立市諏訪町４−２３−２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を29,400円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 茨城県日立市諏訪町４丁目８７番 |
| 住居表示 | 諏訪町４−２３−２ |
| 価格 | 29,400円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 常陸多賀、2,600m |
| 地積 | 240㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅が多い高台の区画整然とした住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 西4.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 50(%),100(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
中島寛和氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 中島寛和 |
|---|---|
| 価格 | 29,400円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に特段の変動はない。 |
| 地域要因 | 山側の高台に立地する起伏に富む住宅団地で道路等の勾配がきつく利便性に劣る。交通弱者にとっては厳しい住環境で市場競争力は低下傾向。 |
| 地域要因の将来予測 | 山側の高台に立地する起伏に富んだ地勢の住宅団地で、当面は現在の住環境を維持するものと予測する。交通弱者にとっては厳しい住環境で、今後の地価は引き続き下落傾向が続くものと思料する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は日立南部に存する住宅地域のうち、JR「常陸多賀」を主体に「大甕」「日立」駅駅勢圏を含む圏域。主たる需要者は、市内に居住する30∼40代のサラリーマン、公務員等が中心であるが、市外からの転入者も相応に見られる。高台に立地するいわゆる山側の住宅団地であり、眺望は良好な反面、徒歩や自転車での通行は困難を伴う場合がある。土地は70坪程度で700万円弱、新築戸建で2，000∼2，500万円前後が需要の中心をしめる。 |
| 一般的要因 | 人手不足感から雇用環境に改善傾向が続くほか、マイナス金利等の政策による良好な資金調達環境が住宅市場を下支えしている。 |
後藤伸一氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 後藤伸一 |
|---|---|
| 価格 | 29,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 形状、規模等は標準的画地である。要因に変動は見られない。 |
| 地域要因 | 既成の住宅団地で、高台に立地し需給動向は低迷が続き、平坦地と比較して二極化は続き、地価下落傾向は続くと予測する。 |
| 地域要因の将来予測 | 高台の区画整然とした一般住宅地域で、当面現在の住環境を維持するものと予測する。平坦地との間で二極化が進み格差が広がっており、今後も地価下落は当分の間続き、高止まりの傾向が続くと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、日立市内の戸建住宅地域である。近隣地域までのアクセスは、かなりの登り傾斜でいわゆる山側の住宅団地である。市内では平坦地と比較して需要の二極化がみられ、高台の住宅地は今後も需要は厳しい状況にある。需要者は、日立市内を中心とした居住者と考えられる。需要の中心となる価格帯は、土地面積約250㎡、土地総額700万円から750万円程度、新築住宅で2，200万円程度である。 |
| 一般的要因 | 地価回復傾向が都心部を含めみられ、日立市含めた県北部においても横ばい地点が見られるものの、地域によって需給動向の格差は存在している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 変成岩変成岩で出来た土地。土地開発には造成コストがかかるが地盤は比較的強固。農地には盛土が必要。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 36度5680261 北緯 140度6187574 |
参考：該当物件周辺マップ
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茨城県日立市大久保町字申内９６３番４茨城県日立市大久保町字孫１１２４番茨城県日立市中成沢町３丁目１３５番６茨城県日立市大久保町字孫１２４６番３茨城県日立市日高町１丁目２４０番２茨城県日立市鮎川町２丁目１２６番茨城県日立市大久保町４丁目３３２番外茨城県日立市諏訪町１丁目３３８番外茨城県日立市河原子町３丁目３０１０番茨城県日立市滑川本町３丁目２７８番
参考：近隣駅の地価相場
常陸多賀駅(地価相場 37,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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