長野県下高井郡野沢温泉村大字豊郷字八幡下６５１３番外(上境駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
15,100円
2017年01月01日に行った長野県下高井郡野沢温泉村大字豊郷字八幡下６５１３番外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を15,100円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 長野県下高井郡野沢温泉村大字豊郷字八幡下６５１３番外 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 15,100円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 戸狩野沢温泉、7,000m |
| 地積 | 693㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)3F |
| 利用現況 | 民宿 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 民宿と一般住宅が建ち並ぶ住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北東4.0m村道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | |
| 建ぺい率、容積率 | 70(%),300(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
畔上豊氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 畔上豊 |
|---|---|
| 価格 | 15,100円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 周辺に大きな変化はなく、冬季観光客の外国人依存度が高まっている。不動産需要の低迷により地価は下落が続いている。 |
| 地域要因の将来予測 | 外国人による不動産取得や宿泊施設の営業は今後も増えていく可能性があるが、海外景気の動向もあり予測は難しい。村による夏季の誘客も浸透しつつあり、地価は下落ながら下落幅は縮小傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、村内及び周辺市町村の住宅地域と判定した。村内では人口減少が続いており、民宿、旅館の倒産、廃業が続く中、村内居住者の需要は極めて少なく、宿泊施設を外国人が買い取り、同じ外国人のゲストハウスとするケースが数年前から増えている。土砂災害警戒区域の指定は対象標準地を含む広範囲に及んでおり、これによる価格への影響はないものと判断した。取引数自体が少ないことから、取引の中心となる価格帯の把握は困難である。 |
| 一般的要因 | スキー場を中心とした主力の観光産業は衰退傾向であるが、外国人による不動産取得が増加しており、地価下落の一定の歯止め効果となっている。 |
西澤俊次氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 西澤俊次 |
|---|---|
| 価格 | 15,100円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 特段地域要因に変動はない。温泉街中心地からやや離れているが民宿が多く、街路状態にやや難があり、住環境はやや劣る地域である。 |
| 地域要因の将来予測 | 温泉街中心地から離れているが、民宿が多い地域である。地域要因に特段の変化は見られない。新幹線飯山駅開業に伴い観光客の誘客に力が入れられており、今後地価の下落率が緩和する可能性を持つと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は野沢温泉村のほか近隣市町村の住宅地域である。需要者は村内の居住者、地縁者が中心だが、近年は外国人による中古建物付不動産の取得が散見される。新幹線飯山駅の開業により観光客の誘客強化を行っており、地価下落率緩和の可能性を持つが、不動産需要は低調である。村中心部の大半が土砂災害警戒区域にのため、地価への個別的影響は考慮しない。取引される不動産の規模が様々であり、中心価格帯の把握は困難である。 |
| 一般的要因 | 平成27年3月の新幹線飯山駅の開業に伴い、野沢温泉ライナー、スキー場の夏季観光客の取り込み策等、誘客強化を行っている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 岩石台地岩石質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は強固である。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：5点(5点満点中) 砂礫台地砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 火山岩火山岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害のリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 36度9225745 北緯 138度4473628 |
参考：該当物件周辺マップ
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長野県下高井郡野沢温泉村大字豊郷字横落９７５９番１７長野県下高井郡野沢温泉村大字豊郷字番場９２２６番２長野県下高井郡野沢温泉村大字豊郷字湯沢９６７８番１長野県下高井郡野沢温泉村大字豊郷字荒井４３１１番８
参考：近隣駅の地価相場
上境駅(地価相場 17,150円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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