長野県下高井郡野沢温泉村大字豊郷字番場９２２６番２(上境駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
19,200円
2017年01月01日に行った長野県下高井郡野沢温泉村大字豊郷字番場９２２６番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を19,200円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 長野県下高井郡野沢温泉村大字豊郷字番場９２２６番２ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 19,200円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 戸狩野沢温泉、7,600m |
| 地積 | 145㎡ |
| 形状 | (1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅と民宿等が混在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北4.4m村道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | |
| 建ぺい率、容積率 | 70(%),300(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
畔上豊氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 畔上豊 |
|---|---|
| 価格 | 19,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 外国人による不動産取得が見られるが、取引価格は安めのものが多い。若年層の村外流出が多く、地価は下落が続いている。 |
| 地域要因の将来予測 | 外国人観光客が増えており、外国人がゲストハウスを開業して集客するケースが増えているが、海外の景気動向にも左右されるため、今後の予測は難しい。地価は当面下落だが、下落率は縮小するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、村内の住宅地域が中心であるが、同じ下高井郡の山ノ内町や木島平村、隣接する飯山市の住宅地域も含まれる。需要者は従前は村内居住者が中心であったが、スキー産業の衰退に伴い倒産、廃業した宿泊施設の外国人による取得が続いており、地価下落の一定の歯止め効果となっている。土砂災害警戒区域の指定は対象標準地を含む広範囲に及んでおり、これによる価格への影響は認められない。取引が少なく、中心となる価格帯の把握は困難である。 |
| 一般的要因 | スキー産業への依存度が高く、来客数はピーク時の3分の1程度。人口は県平均を大きく上回る率で減少が続いており、不動産需要は低迷している。 |
西澤俊次氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 西澤俊次 |
|---|---|
| 価格 | 19,200円/㎡ |
| 個別的要因 | ほぼ標準的画地であり個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 特段地域要因に変動はない。温泉街中心地に近く、村内では利便性の高い地域である。 |
| 地域要因の将来予測 | 温泉街中心地に近く、住宅のほか民宿もみられる地域で、地域要因に特段の変化は見られない。新幹線飯山駅開業に伴い観光客の誘客に力が入れられており、今後地価の下落率が緩和する可能性を持つと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は野沢温泉村のほか近隣市町村の住宅地域である。需要者は村内の居住者、地縁者が中心だが、近年は外国人による中古建物付不動産の取得が散見される。新幹線飯山駅の開業により観光客の誘客強化を行っており、地価下落率緩和の可能性を持つが、不動産需要は低調である。村中心部の大半が土砂災害警戒区域にのため、地価への個別的影響は考慮しない。取引される不動産の規模が様々であり、中心価格帯の把握は困難である。 |
| 一般的要因 | 平成27年3月の新幹線飯山駅の開業に伴い、野沢温泉ライナー、スキー場の夏季観光客の取り込み策等、誘客強化を行っている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 岩石台地岩石質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は強固である。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：5点(5点満点中) 砂礫台地砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 火山岩火山岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害のリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 36度9225745 北緯 138度4473628 |
参考：該当物件周辺マップ
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長野県下高井郡野沢温泉村大字豊郷字横落９７５９番１７長野県下高井郡野沢温泉村大字豊郷字八幡下６５１３番外長野県下高井郡野沢温泉村大字豊郷字湯沢９６７８番１長野県下高井郡野沢温泉村大字豊郷字荒井４３１１番８
参考：近隣駅の地価相場
上境駅(地価相場 17,150円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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