島根県雲南市大東町大東８４８番２(出雲大東駅・幡屋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


20,100円

2017年01月01日に行った島根県雲南市大東町大東８４８番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を20,100円/㎡としました。

島根県雲南市大東町大東８４８番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番島根県雲南市大東町大東８４８番２
住居表示 
価格20,100円/㎡
交通施設、距離出雲大東、950m
地積248㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗等も介在する既成の混在住宅地域
前面道路の状況西4.2m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

小村光寛氏による調査レポート

不動産鑑定士小村光寛
価格20,200円/㎡
個別的要因特にない。
地域要因近隣地域内においては病院の改築工事が進む。住民の高齢化等が進行するなど標準地周辺での不動産需要は低迷している。
地域要因の将来予測旧来からの既成住宅地であり、大きな変動要因はなく弱含みに推移してきた。今後地価は周辺地域の熟成・構成人員の老齢化等の人口減とともにやや下落傾向にあると予測される。
市場の特性同一需給圏の範囲は大東町を中心に市内にある旧来からの既成の中小規模の住宅地域。需要者の中心は市内居住者が大半を占める。近隣地域は商業施設や文教施設に近いが、住民の高齢化等による影響を受け、宅地需要は低位で推移している。特に周辺地域は道路幅員が狭く、交通利便性が充分確保できないなど、居住環境はやや劣る。市場の中心価格帯は土地価格で500万円程度、新築の戸建住宅は2500万円程度の物件が需要の中心である。
一般的要因人口減少及び高齢化の進行等を背景に、消費者の購買力の低下等が長期化。住宅地需要の減退が継続している。

大野豪俊氏による調査レポート

不動産鑑定士大野豪俊
価格20,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因若年層は郊外の住宅団地への志向が強く、住宅が密集する旧来からの住宅地は同一需給圏内での地位と価格競争力の低下が続いている。
地域要因の将来予測店舗等も介在する既成住宅地域であり、区画整理事業地内の住宅地など新規供給の物件に比べて市場での競争力は劣る。周辺地域での売買はやや回復しているが、地価動向は当面下落基調が継続するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、大東町中心部の既成住宅地域である。主な需要者は、大東町に地縁血縁を有する第1次または2次取得者層が中心となるものと見込まれる。町内では公共部門が開発する住宅団地のほか、区画整理事業も行われるなど住宅地の供給は豊富であるが、既成住宅地域である近隣地域はこれら新興住宅地に比べて市場での競争力に劣る。土地は500万円前後、新築の戸建住宅は2，500万円程度の物件が需要の中心であるが、新築需要は少ない。
一般的要因政策効果から松江市中心部の住宅地などでは需要が顕在化しているが、人口減少が深刻な島嶼部や山間部での新規需要に回復の兆しは見えない。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生河辺・湿原・沼沢地植生,宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 35度3257722
北緯 132度9680863

参考：該当物件周辺マップ

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島根県大原郡大東町大字大東１０１２番１２島根県大原郡大東町大字大東１４６７番１５島根県大原郡大東町大字飯田７７番８島根県雲南市大東町大東１０１２番１２島根県雲南市大東町大東１４６７番１５島根県雲南市大東町大東１０９７番１

参考：近隣駅の地価相場

出雲大東駅(地価相場 20,100円/㎡)幡屋駅(地価相場 18,450円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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