大分県中津市大字上如水字黒永３３番２(東中津駅・中津駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


17,200円

2017年01月01日に行った大分県中津市大字上如水字黒永３３番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を17,200円/㎡としました。

大分県中津市大字上如水字黒永３３番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大分県中津市大字上如水字黒永３３番２
住居表示 
価格17,200円/㎡
交通施設、距離東中津、1,800m
地積520㎡
形状台形(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況戸建住宅の中にアパート等が見られる住宅地域
前面道路の状況東5.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),100(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

坂本圭氏による調査レポート

不動産鑑定士坂本圭
価格17,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に大きな変化はないが、背後の農地でアパート等の開発が見られるなど、土地利用度が向上している。地価は、微減傾向で推移している。
地域要因の将来予測周辺では、農地等の転用によるミニ開発などが多数見られる。街路条件も向上しており、住宅地域としての熟成度が緩やかに高まるものと予想される。地価は、微減から横ばい圏域で推移すると予測される。
市場の特性同一需給圏は、市街地東部、JR東中津駅を最寄り駅とするエリアのうち、「如水」，「池永」，「大悟法」などの地区からなる圏域を中心に、その周辺に及ぶ。需要者は、地元地縁者のほか、中津市に居住する所得水準が中程度までの勤労世帯が中心となる。ミニ開発やアパート等の建築も比較的多く、住宅関係の不動産取引は、一定の底堅さがある。取引の中心的価格帯は、規模によりばらつきがあるが、土地総額で500∼700万円程度の取引が多い。
一般的要因景気回復や低金利、アパート投資ブーム等により、住宅需要にもやや力強さが見られるが、住環境や利便性による住宅地の選別が進む傾向にある。

大東慶久氏による調査レポート

不動産鑑定士大東慶久
価格17,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中津市東部郊外に位置し、環境条件等は良好である。近隣地域内の道路整備が部分的に行われ、地価は微減傾向で推移している。
地域要因の将来予測中津市東部郊外の在来住宅地域である。周辺街路の整備が進み周辺部での土地取引もみられているが、未だ地価は若干の下落傾向と予測する。
市場の特性同一需給圏は、中津市東部近郊の上如水，大悟法地区及び周辺の住宅地域を含む圏域と判定した。需要者の中心は市内在住で、通勤利便性・居住環境の快適性等に着目して戸建住宅取得を目的とする、30∼50歳代のファミリー層である。価格は緩やかな下落傾向となっている。市場の中心価格帯は、土地価格で600∼900万円程度、新築戸建物件は総額1600∼2000万円程度となっている。
一般的要因下落が続いていた市内住宅地も、周辺部を残し下げ止まりの傾向を示している。条件の良い新規分譲地等は高値取引も散見される。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生畑,水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度5733946
北緯 131度2202225

参考：該当物件周辺マップ

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大分県中津市大字大貞字辛無３７１番４９大分県中津市大字大悟法字五郎ケ迫７１０番８大分県中津市大字福島字町居屋敷２０１０番１

参考：近隣駅の地価相場

東中津駅(地価相場 38,200円/㎡)中津駅(地価相場 31,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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