青森県つがる市森田町下相野野田１４５番２(木造駅・中田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


4,500円

2017年01月01日に行った青森県つがる市森田町下相野野田１４５番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を4,500円/㎡としました。

青森県つがる市森田町下相野野田１４５番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番青森県つがる市森田町下相野野田１４５番２
住居表示 
価格4,500円/㎡
交通施設、距離中田、1,500m
地積711㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況南東7.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

斎藤優氏による調査レポート

不動産鑑定士斎藤優
価格4,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因景況感が改善し地価水準もかなり低くなってきているが、地縁性の強い農家集落地域で過疎化により有効需要が減退し、下落率も大きい。
地域要因の将来予測農家住宅地域として今後とも現状のまま推移するものと予測される。地価水準はかなり低くなってきたが、地縁性の強い農家集落で有効需要が弱いことから地価は下落傾向で推移すると予測する。
市場の特性 同一需給圏はつがる市の住宅地域（特に農家住宅地域）。需要者の中心は、つがる市（特に旧森田村）に地縁性を有する者で、同一需給圏外からの転入者は殆どない。全体として景況感が改善し住宅地域に対する需要は回復傾向にあるが、農家集落地域においては地縁性が強いため需要は限られる傾向にあり、需要は弱い。取引される価格は規模によりまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない。
一般的要因景況感が改善傾向にあることから住宅地に対する需要は回復傾向にあるが、人口減少・高齢化の進行により宅地需要は弱い。

東海林信行氏による調査レポート

不動産鑑定士東海林信行
価格4,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因事業所、倉庫等も見られる農家住宅地域であるが、地域経済低迷、農業経営不振、少子高齢化等により需要は低調で、地価は下落傾向で推移。
地域要因の将来予測事業所、倉庫等も見られる農家住宅地域で、現状維持で推移すると予測する。地域経済低迷、農業経営不振、人口減少などの影響で需要は低調で、地価は下落（率は縮小）傾向で推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏はつがる市森田町を中心とする農家住宅地域。需要者の中心は、地縁的選考性が強いため近隣地域及びその周辺に地縁性を有する者である。長期に亘る地域経済低迷、農業経営不振、少子高齢化等により、需要は減退傾向が続いている。土地取引自体が少なく規模等により取引価格はまちまちであり、需要の中心と見込まれる価格帯は見い出せない状況である。
一般的要因人口は減少、世帯数はほぼ横這い傾向で推移。長期に亘る地域経済低迷、農業経営不振、少子高齢化等の影響で、土地需要は全般的に低調である。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 40度7962848
北緯 140度3757044

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

木造駅(地価相場 8,850円/㎡)中田駅(地価相場 8,850円/㎡)陸奥森田駅(地価相場 4,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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