栃木県日光市七里７０３番８(日光駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


24,600円

2017年01月01日に行った栃木県日光市七里７０３番８の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を24,600円/㎡としました。

栃木県日光市七里７０３番８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番栃木県日光市七里７０３番８
住居表示 
価格24,600円/㎡
交通施設、距離日光、1,100m
地積349㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に空地の見られる住宅地域
前面道路の状況南西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

市村明洋氏による調査レポート

不動産鑑定士市村明洋
価格24,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。代替・競争不動産と比較し南東側接道はやや有利である。面積、総額の点では普通ないしは若干劣る程度。
地域要因地域要因に格別の変動はない。空地も残る区画整理済の住宅地域であるが、旧日光市における住宅地需要の低迷から熟成は鈍化している。
地域要因の将来予測旧日光市における代表的な住宅地域で空地も残るが、土地需要は弱く現状維持的に推移することが見込まれる。地価水準は低位になりつつあるが、需給動向を反映し今後も下落傾向が予測される。
市場の特性同一需給圏は当市市街地及びその周辺の住宅地域。主な需要者は地縁的な選好性を有する一次取得者層であるが、人口減少が顕著な旧日光市地区においては需要は弱い。需要の中心は、旧今市地区の新規分譲地や区画整理地で、供給が少ないため稀少性がある。一方郊外部には利用度の低い古い分譲地が多数残っており値崩れしている。市場における中心価格帯は土地のみで400万円∼800万円程度、新築戸建物件は供給が少なく把握は困難である。
一般的要因人口減少が顕著になる中、旧今市市街地の一部を除いては、住宅地需要は弱い。取引の成立しにくい地域も散見され、価格は下げ圧力が強い。

大出卓氏による調査レポート

不動産鑑定士大出卓
価格24,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因区画整理済の未だ空地の残る住宅地域で、地域の特性を形成する地域要因に格別の変動はなく、住宅地域として熟成の過程にある。
地域要因の将来予測区画整理済の未だ空地の残る住宅地域で、地域要因に格別の変動はなく、住宅地域として徐々に熟成していくものと予測する。地縁的選好性により、需給ともに弱含みであり、地価は下落傾向が継続すると予測する。
市場の特性同一需給圏は日光地区市街地を中心とする日光市の住宅地域一円の圏域。日光地区に居住する30代から40代の一次取得者が典型的な需要者と判断される。需要者は当該圏域に地縁的選好性を持つ者が多く、需要は限定的であり、供給も少なく、需給ともに弱含みである。取引件数は少なく、取引規模はまちまちで、建売分譲も殆どないため、市場における中心価格帯の把握は困難であるが、土地については400万円∼1，000万円程度と思料する。
一般的要因日光市の人口減少傾向は継続しており、高齢化率は県平均を上回る。平成27年の観光客宿泊数は約352万人で東日本大震災前の水準を回復した。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生ヤブツバキクラス域代償植生,宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度7439702
北緯 139度6302935

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

栃木県日光市本町字袋町１５０４番栃木県日光市松原町字松原町２８４番１栃木県上都賀郡足尾町松原字新梨子２７０２番１外１筆

参考：近隣駅の地価相場

日光駅(地価相場 33,350円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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