栃木県日光市松原町１０番６(日光駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


47,500円

2017年01月01日に行った栃木県日光市松原町１０番６の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を47,500円/㎡としました。

栃木県日光市松原町１０番６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番栃木県日光市松原町１０番６
住居表示 
価格47,500円/㎡
交通施設、距離東武日光、駅前広場接面
地積229㎡
形状(1.0:3.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況観光物産店、飲食店等が建ち並ぶ駅前の商業地域
前面道路の状況東駅前広場道路
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域
建ぺい率、容積率80(%),300(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

阪上真佐彦氏による調査レポート

不動産鑑定士阪上真佐彦
価格47,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中心部の街路整備事業により地域特性は向上している。観光客数の増加もあって地価は概ね下げ止まりつつある。
地域要因の将来予測観光客数の増加や周辺において街並みが整備されたことによって繁華性が向上しつつある。新規出店も多少は見られるなど宅地需要は回復してきており、地価も横這い程度で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は日光市の商業地域である。需要者の中心は、同一需給圏内に地縁性を持つ個人事業者や小規模法人で、業種も土産物店が多い。当該地域は、世界遺産である日光の玄関口であり、観光客数が増加しており、周辺の街路整備事業の効果もあって、繁華性が回復傾向にある。画地規模が一様でないことから、需要の中心は確定し難いが、土地価格で概ね1，000万円から2，000万円程度が目安と思われる。
一般的要因人口減少に歯止めがかからない。観光業は好調を維持しており、日光地区、今市地区で新規出店動向や空き店舗の減少に繋がっている。

市村明洋氏による調査レポート

不動産鑑定士市村明洋
価格47,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。地域内において概ね標準的な画地条件を有する。
地域要因東武日光駅と東照宮の間は観光客の回遊が増加、新規出店も見られるなど土産物店や飲食店は明るさを取り戻している。
地域要因の将来予測日光観光の玄関口であり、今後も観光商業地としての土地利用が継続するものと見込まれる。元来土地の稀少性が高い地域であり、客足の回復も相まって地価は下げ止まりの局面を迎えている。
市場の特性同一需給圏は、当市を中心に県内各地の観光商業地域。主な需要者は県内外の法人事業者、地元事業者等である。市内観光地の客足は回復傾向にあり、特に近隣地域を含む旧日光市の中心部においてはその傾向が顕著である。一方、客足の遠い地域も依然多く、二極化が進んでいる。類似の取引は少ないため、市場の中心価格帯は把握しづらいが、観光地においては元来土地の稀少性が高く、駐車場用地等の需要は潜在している。
一般的要因日光地区では観光客数が回復し、新規出店も見られる。一方、人口減少が顕著な中で、観光地以外では商況の回復は見られず、新たな動きは少ない。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度7476111
北緯 139度6187001

参考：該当物件周辺マップ

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栃木県日光市本町字袋町１５０４番栃木県日光市七里７０３番８栃木県日光市下鉢石町９５３番２栃木県上都賀郡足尾町松原字新梨子２７０２番１外１筆

参考：近隣駅の地価相場

日光駅(地価相場 33,350円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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