宮城県柴田郡柴田町船岡新栄２丁目１２番１１(船岡駅・大河原駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
32,500円
2017年01月01日に行った宮城県柴田郡柴田町船岡新栄２丁目１２番１１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を32,500円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 宮城県柴田郡柴田町船岡新栄２丁目１２番１１ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 32,500円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 船岡、1,900m |
| 地積 | 280㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅の中に空地がみられる住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 西6.0m町道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第二種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 50(%),80(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
蒲生未知夫氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 蒲生未知夫 |
|---|---|
| 価格 | 32,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 方位：西側道路＋1 |
| 地域要因 | 町中心部に隣接した区画整理済みの住宅地で住環境は良好。しかし、空地も目立ち、需給は逼迫してるとは言え無い。 |
| 地域要因の将来予測 | 船岡駅の南西1．9Km内外。区画整理の完了した良好な住環境の住宅地域であるが、比較的規模の大きい画地もあり現在は空地も目立つ。地価の下落局面にはないことから、当面はほぼ現状を維持するものと見込まれる。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は柴田町西部を中心に、一部大河原町の中心街背後の住宅地域を中心として隣接町の既存住宅地域も含まれる。中心となる需要者は町内居住者及び建売業者等である。圏外からは地縁を有する需要者の転入が考えられる。需要の中心価格帯は、新築戸建住宅で2200万円∼2500万円程度と見込まれる。区画整理済の街区整然とした住宅地域ではあるが、船岡新栄地区全般に1区画の画地規模がやや大きく、良好な住環境ながら需給の逼迫は見られない。 |
| 一般的要因 | 柴田町では歩道橋「しばた千桜橋」完成が目立った動き。住宅地は学区優先の需要。商業地はロードサイド、SCを除き商況低迷。人口は微減。 |
齋藤和雄氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 齋藤和雄 |
|---|---|
| 価格 | 32,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 西側道路で、選好性は標準的である。 |
| 地域要因 | 街区整然とし、人気のある地域であるが、農地も見られ、宅地化の動きは弱い。地価は弱含みの上昇と推定される。 |
| 地域要因の将来予測 | 土地区画整理済の住宅地域で、当分の間は現状を維持するものと予測する。地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR船岡駅を中心として白石川南側の住宅地域。需要者の中心は柴田町の居住者であるが、他市町からの転入者も見られる。土地区画整理事業が行われた地域の東寄りに位置し、船岡駅や町役場にやや遠いが、スーパー等の商業施設には比較的近い住宅地域である。市街地西側の既成市街地に比較し、街路条件等に恵まれ、需要は底堅い。土地は280㎡程度で910万円程度、新築戸建物件は2500万円弱が取引の中心である。 |
| 一般的要因 | 柴田町の人口は漸減傾向にあり、着工新設住宅戸数は縮小傾向にある。需要は伸び悩みのまま推移している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) 半固結・固結堆積物不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 38度0547767 北緯 140度7635988 |
参考：該当物件周辺マップ
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宮城県柴田郡柴田町船岡中央１丁目７０番１宮城県柴田郡柴田町東船迫１丁目１５番１４外宮城県柴田郡柴田町大字上名生字明神堂１７８番４外宮城県柴田郡柴田町槻木上町２丁目２９９番３外宮城県柴田郡大河原町字南桜町１１番９宮城県柴田郡大河原町金ケ瀬字町２４番
参考：近隣駅の地価相場
船岡駅(地価相場 34,850円/㎡)大河原駅(地価相場 37,200円/㎡)東船岡駅(地価相場 35,750円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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