宮城県柴田郡柴田町船岡中央１丁目７０番１(船岡駅・東船岡駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
39,000円
2017年01月01日に行った宮城県柴田郡柴田町船岡中央１丁目７０番１(宮城県柴田郡柴田町船岡中央１−９−５−１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を39,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 宮城県柴田郡柴田町船岡中央１丁目７０番１ |
| 住居表示 | 船岡中央１−９−５−１ |
| 価格 | 39,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 船岡、90m |
| 地積 | 509㎡ |
| 形状 | (1.2:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 店舗 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 店舗、事務所等が建ち並ぶ駅前通りの商業地域 |
| 前面道路の状況 | 東14.0m県道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),400(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
蒲生未知夫氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 蒲生未知夫 |
|---|---|
| 価格 | 39,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | JR船岡駅前の既存商店街。地域要因に変動はなく、顧客誘引力・商況も特に変化がない。顧客はほぼ駅利用者に限られる。 |
| 地域要因の将来予測 | JR駅前の旧来からの商業地域。銀行等が顧客を誘引するものの、バイパス沿いや隣接大河原町のSCに客足が流れ、駅の乗降客以外に利用者は少なく商況は低迷。店舗用地の需要は弱く、地価は横ばい基調。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は柴田町及び大河原町並びに岩沼市等の既存の商業地域。需要者は比較的小規模な収益事業の成立を見込む地元個人及び法人等が中心。客足が郊外SCや国道4号路線商業地に流出したため、既存商業地域は顧客誘引力が年々低下しており、空地が駐車場に使われているなど業地需要は乏しい。取引自体が少なく、また画地規模により単価が異なるため需要の中心価格帯を一概に把握することは困難である。 |
| 一般的要因 | 柴田町では歩道橋「しばた千桜橋」完成が目立った動き。住宅地は学区優先の需要。商業地はロードサイド、SCを除き商況低迷。人口は微減。 |
齋藤和雄氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 齋藤和雄 |
|---|---|
| 価格 | 39,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 駅前の既成商店街で通行人は多いが、滞留する店舗、空間も少なく、繁華性が乏しい。需要は横ばい状態が続いている。 |
| 地域要因の将来予測 | 駅前の人通りがある商業地域。当面は現状を維持するものと予測する。地価水準は横ばい傾向のまま推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏の範囲は、柴田町、大河原町、岩沼市等の商業地域。需要者の中心は地元の法人等である。当該地域はJR船岡駅前に、中規模ホテル、銀行、菓子店等が見られる既成の商業地域である。人通りは、仙台市への通勤通学の乗降客等で多い。しかし、顧客は大規模な駐車場のあるイオン、ヨークベニマルの大規模小売店舗に流れている。需要は弱く供給は殆どない。市場の中心価格帯は把握しにくいが、土地500㎡程度で2000万円程度と推量する。 |
| 一般的要因 | 柴田町内には、大規模小売店舗が複数あり、既成市街地の商店街から顧客が流出している。繁華性により需要の差が出ている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | 泥炭土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 38度058395 北緯 140度7678165 |
参考：該当物件周辺マップ
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宮城県柴田郡柴田町船岡西１丁目４２６番１４宮城県柴田郡柴田町東船迫１丁目１５番１４外宮城県柴田郡柴田町船岡中央２丁目１０３番８宮城県柴田郡柴田町大字船岡字若葉町４番１５宮城県柴田郡柴田町大字上名生字明神堂１７８番４外宮城県柴田郡柴田町槻木上町２丁目２９９番３外宮城県柴田郡柴田町大字上名生字東船岡５３番１
参考：近隣駅の地価相場
船岡駅(地価相場 34,850円/㎡)東船岡駅(地価相場 35,750円/㎡)大河原駅(地価相場 37,200円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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