千葉県夷隅郡御宿町久保字南側２１１８番(御宿駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


20,600円

2017年01月01日に行った千葉県夷隅郡御宿町久保字南側２１１８番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を20,600円/㎡としました。

千葉県夷隅郡御宿町久保字南側２１１８番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番千葉県夷隅郡御宿町久保字南側２１１８番
住居表示 
価格20,600円/㎡
交通施設、距離御宿、700m
地積532㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、農家住宅等が混在する旧来の住宅地域
前面道路の状況南東3.6m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

齋藤秀行氏による調査レポート

不動産鑑定士齋藤秀行
価格20,600円/㎡
個別的要因規模が大きく日照・通風等に影響を及ぼす個別的要因は弱く選好性に変化は見られない。
地域要因住環境・利用用途に変化の見られない地域で需給は弱含みから回復基調。地価は底値と判断する。
地域要因の将来予測駅接近・日用品店舗等の利便性は良好であるが、街路幅員・系統が劣り旧来より宅地開発は見られない。海岸別荘需要の影響もなく利用・環境に変化は見られず現状のまま推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏はJR外房線御宿・大原・勝浦の各駅を勢圏とする住宅地域。需要者は御宿町内が約20％、県内約50％、県外約30％で個人が約80％を占める。人口は微減であるも土地取引件数は平成26年より増加に転じ需給バランスは良好と判断する。また、町内需要は減少だが県外需要が増加している。土地は530㎡で1，100万円、新築の戸建物件は2，600万円程度が需要の中心である。
一般的要因人口微減が続いているもリゾートを中心とした県内・県外需要は堅調であり地価は底値と判断する。

神作芳宏氏による調査レポート

不動産鑑定士神作芳宏
価格20,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因海岸線沿いと別荘地は外部需要によりやや回復傾向にあるが、旧来の住宅地は現況維持か弱含み傾向にある。
地域要因の将来予測戸建住宅を主とする旧来からの住宅地域である。古い町並みでで大きな変容もなく、当面は現況のまま推移するものと予測した。
市場の特性 同一需給圏はJR外房線大原駅から勝浦駅の各駅を勢圏とする住宅地域である。人口減少に伴い地元居住者の土地取引は少なく散発的であり、圏外からのリタイア組乃至それに準ずる需要者の方が多い。特に高台のリゾート別荘地、中古マンションの需要はその傾向が強い。旧来の住宅地域の取引は、地価相場等の情報が行き渡っており下方硬直的である。需要の中心となる価格帯は、500㎡で総額1100万円程度である。
一般的要因人口減少と若者就労者の転出傾向は続いている。海水浴客等の数は微増したものの景気回復に至らず、現状維持がやっとの状態である。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度1907418
北緯 140度3567252

参考：該当物件周辺マップ

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千葉県夷隅郡御宿町久保字海老塚越２２２１番２外千葉県夷隅郡御宿町六軒町字後町３８６番千葉県夷隅郡御宿町浜字天王台５２２番千葉県夷隅郡御宿町御宿台１１４番１０千葉県夷隅郡御宿町須賀字海老塚４７６番１４千葉県夷隅郡御宿町久保字太子堂面２５２番

参考：近隣駅の地価相場

御宿駅(地価相場 19,650円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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