宮崎県宮崎市清武町正手２丁目９５番(清武駅・加納駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
54,600円
2016年01月01日に行った宮崎県宮崎市清武町正手２丁目９５番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を54,600円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 宮崎県宮崎市清武町正手２丁目９５番 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 54,600円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 清武、600m |
| 地積 | 348㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)2F |
| 利用現況 | 店舗兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 小売店舗、アパート等が見られる商業地域 |
| 前面道路の状況 | 北西13.0m国道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 準住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
傳田和之氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 傳田和之 |
|---|---|
| 価格 | 54,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | マンション開発も見られるものの、商況の向上は見られない状況である。したがって、地価は若干の下落傾向で推移するものと考えられる。 |
| 地域要因の将来予測 | 国道沿いに飲食店舗等が連たんする商業地域で、交通量が多いため視認性には優るものの、大型複合商業施設との相乗効果はあまり認められない状況にある。したがって、地価は若干の下落傾向で推移するものと思料する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、宮崎市内の幹線道路沿いに形成された路線商業地域である。主たる需用者は、小売店舗や飲食店を展開する個人事業主や県内の法人が中心になるものと考えられる。当該地域での新規出店等は僅少で、また店舗の入れ替え等もあまり見られない。借地も多く、取引がほとんどないため、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。 |
| 一般的要因 | 金融市場は脆さを含んでいるが、地方経済にも明るさが戻りつつある。但し、人口減少や高齢化等もあり、県の不動産市場は弱含みで推移している。 |
上村芳朗氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 上村芳朗 |
|---|---|
| 価格 | 54,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変化はない。 |
| 地域要因 | 新規参入がみられる一方で、依然として空地もみられるなど土地需要は回復に至っておらず当面、弱含みに推移するものと思われる。 |
| 地域要因の将来予測 | 近隣地域は国道沿いに飲食店・小売店舗等が連たんする商業地域で通行量は多いが、近接する大型商業施設へ顧客が流れており、商業収益の低迷等から下落幅は縮小しつつも下落傾向にある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は清武町中心部、国道269号沿いの路線商業地域並びに宮崎市役所清武総合支所以南の市道沿いの商業地域。需要者の多くは町内外の個人事業者若しくは法人事業者で、主要幹線のため飲食関係の店舗が多く全国展開する店舗等もみられるがその多くは借地であり、需給動向は硬直的で取引はみられず中心となる価格帯が見いだせない状況。 |
| 一般的要因 | 中央経済の景況に対する予測値は概ねにおいて好感を示しているが県内企業等の景況感は厳しく、地方への波及には今しばらく時間が必要と思われる。 |
環境情報
| 地形・地質 | 火山砕屑物火山砕屑岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害・液状化などのリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 31度8605732 北緯 131度3855847 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
清武駅(地価相場 47,300円/㎡)加納駅(地価相場 52,200円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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