宮崎県宮崎市清武町船引字池田２９４番４外(清武駅・加納駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


51,300円

2016年01月01日に行った宮崎県宮崎市清武町船引字池田２９４番４外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を51,300円/㎡としました。

宮崎県宮崎市清武町船引字池田２９４番４外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番宮崎県宮崎市清武町船引字池田２９４番４外
住居表示 
価格51,300円/㎡
交通施設、距離清武、370m
地積91㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小売店舗、事務所等が建ち並ぶ近隣商業地域
前面道路の状況北西16.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域
建ぺい率、容積率80(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

傳田和之氏による調査レポート

不動産鑑定士傳田和之
価格51,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因の大きな変化は見られず、当該地域の商況は低迷している。したがって、地価は今後も下落傾向で推移するものと考えられる。
地域要因の将来予測当該地域は旧清武町の中心商業地域で、街区の整備状況は優れるものの、小規模な店舗等が散見されるのみで、商業繁華性は低い。商業地としての魅力が減退して、今後も地価は下落傾向で推移するものと思料する。
市場の特性同一需給圏は、清武町中心部の商業地域である。主たる需用者は、同一需給圏内及びその周辺地域に地縁的選好性を有する個人事業主等である。郊外路線商業地域での大型店舗等の進出により、旧来の中心商業地域における店舗の多くは閉店し、新規の参入が僅少なことから商況は閑散としている。土地の取引は極めて少ない状況にあり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。
一般的要因金融市場は脆さを含んでいるが、地方経済にも明るさが戻りつつある。但し、人口減少や高齢化等もあり、県の不動産市場は弱含みで推移している。

上村芳朗氏による調査レポート

不動産鑑定士上村芳朗
価格51,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変化はない。
地域要因新規参入がなく、依然として空店舗もみられるなど土地需要は回復に至っておらず当面、弱含みに推移するものと思われる。
地域要因の将来予測近隣地域は清武総合支所付近に低層の小規模店舗や共同住宅が連たんする清武町の中心商業地。街区も整理されているが、空店舗も見られるなど商業収益が低調で、これを反映して地価は下落傾向にある。
市場の特性同一需給圏は清武町中心部、宮崎市役所清武総合支所周辺の商業地域。需要者の多くは町内に居住し事業等を営む個人若しくは法人で、商圏が同町に限られるため新規参入が見られず代替性を有する地域も限られる。また、隣接する大型商業施設が広域的な集客力を有しているため需要は低く、中心となる価格帯が見いだせない状況。
一般的要因中央経済の景況に対する予測値は概ねにおいて好感を示しているが県内企業等の景況感は厳しく、地方への波及には今しばらく時間が必要と思われる。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 31度8578152
北緯 131度3896846

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

清武駅(地価相場 47,300円/㎡)加納駅(地価相場 52,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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