福岡県北九州市小倉南区上吉田２丁目４０１番１２(下曽根駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


41,300円

2017年01月01日に行った福岡県北九州市小倉南区上吉田２丁目４０１番１２(福岡県北九州市小倉南区上吉田２−１５−４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を41,300円/㎡としました。

福岡県北九州市小倉南区上吉田２丁目４０１番１２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番福岡県北九州市小倉南区上吉田２丁目４０１番１２
住居表示上吉田２−１５−４
価格41,300円/㎡
交通施設、距離下曽根、3,800m
地積144㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い幹線街路背後の住宅地域
前面道路の状況北東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

都合哲男氏による調査レポート

不動産鑑定士都合哲男
価格41,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因近隣地域の価格水準に影響を与える価格形成要因の新設等はなされていない。
地域要因の将来予測小倉南区郊外の既存住宅地域。ほぼ門司区との行政境に位置し、利便施設接近性に乏しく利便性の低い地域である。周辺開発動向も低く発展性が低いことから、将来的には衰退的に推移していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は小倉南区東部に広がる一円の住宅地域。需要者の中心は小倉南区在住、又は小倉南区周辺に地縁性を有する最終需要者が中心となっている。対象不動産の存する吉田地区は、街路整備が遅れているため車両の通行に難がある道路が多い地域であり、その配置も猥雑であることから住宅地としての人気は低い。小倉南区の不動産市場においては、取引の中心価格帯は総額で3000万円、土地のみであれば1500万円程度が中心となっている。
一般的要因不動産を取り巻く経済環境は混沌とした状態が続いているが、利便性の高い平坦地においては回復の傾向もみられる。

田村常美氏による調査レポート

不動産鑑定士田村常美
価格41,500円/㎡
個別的要因個別的要因の変動はない。
地域要因周辺地域の中小規模住宅団地開発が活発化している一方で、旧来からの住宅地域に対する需要は低調であり、地価の下落傾向が続いている。
地域要因の将来予測既存の住宅地域で格別の変動要因はなく、当分の間現状を維持して推移するものと思料する。周辺地域において住宅開発が続いており、競争力が劣る当該地域の地価は下落傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、小倉南区の東部を中心とする一戸建住宅地域である。需要者の中心は、北九州都市圏に通勤するサラリーマン層を中心とする一次取得者である。近隣地域の周辺においては近年大規模住宅団地が開発されているほかミニ開発等が活発な地域であり、供給過剰傾向であることから既存住宅地域の取引価格水準は下落傾向にある。取引の中心は、土地は150㎡程度で620万円前後、新築の戸建物件は2，500万円∼3，000万円程度である。
一般的要因北九州地区の経済は、緩やかに回復している。小倉南区の人口・世帯数は概ね横這い傾向で推移している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田,宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度8566919
北緯 130度9511603

参考：該当物件周辺マップ

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福岡県北九州市門司区清滝３丁目１２番１３福岡県北九州市小倉南区沼緑町４丁目３５６番４９福岡県北九州市小倉南区中吉田４丁目１３９４番１９福岡県北九州市小倉南区沼本町１丁目２５２番１１

参考：近隣駅の地価相場

下曽根駅(地価相場 51,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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