茨城県桜川市岩瀬字山王１９５番１内(岩瀬駅・羽黒駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


29,800円

2017年01月01日に行った茨城県桜川市岩瀬字山王１９５番１内の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を29,800円/㎡としました。

茨城県桜川市岩瀬字山王１９５番１内の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県桜川市岩瀬字山王１９５番１内
住居表示 
価格29,800円/㎡
交通施設、距離岩瀬、360m
地積164㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模な小売店舗等の集まる駅に近い商業地域
前面道路の状況北6.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

植木康雄氏による調査レポート

不動産鑑定士植木康雄
価格29,800円/㎡
個別的要因古くからの商業地であるが、駐車場が未整備のため、国道50号バイパス沿いの路線商業地域に比べ、競争力が減退している。
地域要因古くからの商業地域であるが、駐車場等が未整備。商業の中心は国道50号バイパス沿いに移行。地価水準はほぼ底地圏でほぼ横ばい傾向にある。
地域要因の将来予測当該地域は、低層の店舗及び事務所が建ち並ぶ古くからの商業地域であるが、今後とも商業地として熟成していくものと予測する。地価水準はほぼ底値圏で、ほぼ横ばい傾向にあると予測する。
市場の特性同一需給圏は県西地区の市街化区域内の商業地域のほぼ全域。需要者の中心は県内に地縁性を持つ個人事業者または中小規模の法人等である。近隣住民のための小売店舗を中心とする古くからの商業地域で、当該地域の北側の国道50号バイパスを中心とする商業地域に比べ集客力の程度が劣る。価格を決定するのは買い手市場である傾向があるため、取引規模及び価格帯はそれぞれであり、市場の中心となる価格帯を把握するのは困難である。
一般的要因H20末に北関東道が全線開通し、他県からの観光及び流通のアクセスが向上した。羽黒地区で大型量販店が新規開店した。人口減少。高齢化率高い。

齋藤清人氏による調査レポート

不動産鑑定士齋藤清人
価格29,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因旧来からの商業地域で、閉鎖店舗が多く、住宅地化が進行しており、需要は減退しており、地価は弱含み傾向にある。
地域要因の将来予測当該地域は岩瀬駅近くの旧来からの商業地域で、繁華性に乏しく、住宅地化が進行していくものと予測する。需要は減退しているが、底値も見え始め、地価は若干の下落で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は桜川市を中心に周辺市を含む商業地。需要者は左記同一需給圏内の地元事業経営者が中心である。人口減少、高齢化の進行、消費意欲の低迷、駐車場完備した路線商業施設等への顧客流出の影響等から、旧来からの商店街は、繁華性に乏しく、商業地としての機能が失われており、需要は弱含みで推移している。商業地の取引はほとんど見られず、また、取引される規模や価格帯もまちまちであり、需要の中心となる価格帯の把握は困難な状況にある。
一般的要因桜川市の人口減少・高齢化の進行、路線商業施設への顧客流出等から、旧来からの商店街は繁華性が低下しており、商業地の需要は減退している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度3618654
北緯 140度1073887

参考：該当物件周辺マップ

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茨城県西茨城郡岩瀬町岩瀬字水道１４０５番１茨城県西茨城郡岩瀬町岩瀬字吉田１８７番１０外茨城県西茨城郡岩瀬町大字鍬田字向原５５３番５８福島県岩瀬郡岩瀬村大字今泉字町内１８２番福島県岩瀬郡岩瀬村大字大久保字北田１６６番１４茨城県西茨城郡岩瀬町岩瀬字山王１４９番２茨城県西茨城郡岩瀬町東桜川１丁目８番茨城県西茨城郡岩瀬町犬田字粕内７１７番４茨城県桜川市明日香４丁目４７番１茨城県桜川市鍬田字向原５５３番５８茨城県桜川市富士見台２丁目９４番茨城県桜川市東桜川１丁目８番

参考：近隣駅の地価相場

岩瀬駅(地価相場 18,000円/㎡)羽黒駅(地価相場 29,800円/㎡)大和駅(地価相場 18,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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