茨城県桜川市鍬田字向原５５３番５８(岩瀬駅・大和駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


20,800円

2017年01月01日に行った茨城県桜川市鍬田字向原５５３番５８の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を20,800円/㎡としました。

茨城県桜川市鍬田字向原５５３番５８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県桜川市鍬田字向原５５３番５８
住居表示 
価格20,800円/㎡
交通施設、距離岩瀬、1,200m
地積162㎡
形状(2.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に空地が見られる住宅地域
前面道路の状況東4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

佐藤ぱうろ氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤ぱうろ
価格20,800円/㎡
個別的要因東向きの中間画地であり競争力は普通程度のまま個別的要因に変動はない。
地域要因旧岩瀬町の岩瀬駅に近い既存住宅地域で小学校にも近く利便性は良好なものの、品等に優る区画整理地に比べ需要は弱く、地価は微減傾向が継続中。
地域要因の将来予測岩瀬駅西方に位置する既成住宅地域で、近隣での宅地開発も見られるが、近隣地域の発展を促すような要因は特になく、需要はやや弱含みであり、地価は当面微減傾向にて推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、旧岩瀬町を中心とする桜川市、及び隣接する筑西市、笠間市の住宅地域に及ぶ。需要者の中心は、同一需給圏内に居住する一次取得者で、地縁的関係者が多く、同一需給圏外からの流入は少ない。近隣地域は岩瀬駅に近い既存住宅地域であり、利便性は良好なものの、品等においては近接する区画整理地に劣り、需要は弱含みである。需要の中心となる価格帯は、土地は200㎡程度で400万円前後、新築戸建物件では2，000万円程度と把握される。
一般的要因過去5年間の人口減少率は6．9％で県平均の1．7％を大きく上回り、過疎化が深刻。岩瀬駅圏の区画整理地等の一部地域を除いて需給関係は停滞。

鈴木信也氏による調査レポート

不動産鑑定士鈴木信也
価格20,800円/㎡
個別的要因道路方位についてはやや優れるが、その他の個別的要因については標準であり、選好性に大きな影響は認められない。個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に大きな変動は見られない。地価は依然弱含みだが、値頃感もあり下落幅は縮小傾向。
地域要因の将来予測対象不動産の存する「鍬田」地区は、ほぼ熟成した住宅地で、地域要因に大きな変動は見込まれないが、人口減少傾向で地価は弱含みの傾向が続くと予測される。
市場の特性同一需給圏は桜川市を中心として隣接市を含む圏域。需要者の中心は旧「岩瀬」町域に地縁を有する個人で、同一需給圏外からの転入は少ない。「鍬田」地区は国道50号や小学校に近接する地域でほぼ熟成した既成住宅地域となっている。近時の住宅地に対する需要は、環境の良好な新規分譲地に移行しており、古くからの住宅地の需要は脆弱である。市場での中心価格帯（総額）は地積等によりバラツキがあるが、単価的には概ね坪当たり7万円前後と推定される。
一般的要因桜川市の人口は減少傾向（5年間でマイナス6．9％）にある。高齢化率は30．7％と県平均27．6％を上回る。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生畑
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度3605126
北緯 140度0996425

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

岩瀬駅(地価相場 18,000円/㎡)大和駅(地価相場 18,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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