宮城県大崎市岩出山字二ノ構１２８番(岩出山駅・有備館駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
23,800円
2017年01月01日に行った宮城県大崎市岩出山字二ノ構１２８番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を23,800円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 宮城県大崎市岩出山字二ノ構１２８番 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 23,800円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 岩出山、530m |
| 地積 | 524㎡ |
| 形状 | (1.0:4.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 店舗兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 小規模な小売店舗等が建ち並ぶ県道沿い商業地域 |
| 前面道路の状況 | 西17.0m県道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),400(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
高橋徳夫氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 高橋徳夫 |
|---|---|
| 価格 | 23,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 規模・形状は標準的であり、競争力の程度は普通である。 |
| 地域要因 | 郊外の大型店舗に顧客が流出し、旧来からの商業地域は衰退化して、需要が低迷しており、地価の下落傾向が継続している。 |
| 地域要因の将来予測 | 小売店舗を中心とした旧岩出山町の中心商業地域であり街並みは整備されたが、人口の減少傾向もあって繁華性はなく、商況も芳しくない。新規店舗の進出はなく、今後も地価の下落傾向は継続すると予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は旧岩出山町及び隣接市町の商業地域。需要者の中心は、岩出山地区に地縁を有する店舗経営者が中心。国道47号線岩出山バイパス沿いに店舗の進出が若干見られるが、当地域への新規店舗の進出はほとんど見られない。逆に営業不振及び高齢化から店舗の閉鎖が見られ、需給関係は弱含みである。画地規模は様々であり、取引の中心となる価格帯（総額）の把握は困難である。 |
| 一般的要因 | 人口減少が続いており、住宅地需要は弱い。駅周辺や幹線道路沿いの既存商業地は、客足の減少から衰退化傾向が進んでいる。 |
大場博氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 大場博 |
|---|---|
| 価格 | 24,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 近隣地域内で中庸性、代表性を有する標準的な画地で、競争力を含め特別の変動要因はない。 |
| 地域要因 | 商業地域としての地域要因に特別の変化はないが、バイパス沿いの大型スーパーの競争力が強く、旧町内での商業地域として競争力の低下がみられる。 |
| 地域要因の将来予測 | 県道に面している店舗が県道拡幅に伴い建て替えられた商店街で、現在の利用状況が当分続くとみられるが、旧町内の人口の減少等により商業地域としての特性が次第に弱くなり、価格は下落基調を続けるものと予想する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は旧岩出山町、旧鳴子町及び旧古川市周辺の業務施設と住宅との併用地域とみられ、主な需要者は地元の個人及び中小事業会社と考えられ、旧町外からの需要は多くは期待しにくい。旧町内の人口の減少傾向及び他地域へのスーパーの進出などにより、住宅との併用が多い当該商業地域の土地価格は長年の下落傾向にあるが反転の兆しはなく、取引の中心価格帯は標準的画地規模の土地で1，000万円台前半と推測される。 |
| 一般的要因 | 住民の老齢化と旧町内の人口の減少傾向が続いている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 38度6534856 北緯 140度8660508 |
参考：該当物件周辺マップ
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宮城県玉造郡岩出山町字東川原町１４番３宮城県玉造郡岩出山町字二ノ構１２８番宮城県玉造郡岩出山町字二ノ構１２番７宮城県玉造郡岩出山町字通丁４４番宮城県大崎市鹿島台平渡字銭神７７番４宮城県大崎市岩出山字二ノ構１２番７宮城県大崎市岩出山字浦小路１０４番３外宮城県大崎市岩出山字東川原町１４番３
参考：近隣駅の地価相場
岩出山駅(地価相場 16,400円/㎡)有備館駅(地価相場 16,400円/㎡)上野目駅(地価相場 16,400円/㎡)西大崎駅(地価相場 16,400円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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