宮城県大崎市岩出山字浦小路１０４番３外(岩出山駅・有備館駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


16,400円

2017年01月01日に行った宮城県大崎市岩出山字浦小路１０４番３外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を16,400円/㎡としました。

宮城県大崎市岩出山字浦小路１０４番３外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番宮城県大崎市岩出山字浦小路１０４番３外
住居表示 
価格16,400円/㎡
交通施設、距離岩出山、700m
地積413㎡
形状台形(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況北4.7m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

高橋徳夫氏による調査レポート

不動産鑑定士高橋徳夫
価格16,300円/㎡
個別的要因 画地規模が若干大きく、北道路であり、日照・通風等が劣って、競争力が低下している。
地域要因 旧来からの住宅地域であり、取引は少なく、地価は下落傾向が継続している。
地域要因の将来予測 旧岩出山町中心部の既存の住宅地域であり、人口減少から住宅地の需要は少なく、地価下落が続いている。今後もこの傾向は続くと予測される。
市場の特性 同一需給圏は旧岩出山町及び加美町等の住宅地域。需要者の中心は、同一需給圏内に地縁性を持つ者に限定される。岩出山地域において宅地の取引が少なく、需給ともに停滞している。不動産の取引が少なく、取引される価格帯も位置・規模等によりまちまちであり、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
一般的要因 人口減少が続いており、住宅地需要は弱い。駅周辺及び幹線道路沿いの既存商業地は、客足の減少から衰退化傾向が進んでいる。

大場博氏による調査レポート

不動産鑑定士大場博
価格16,500円/㎡
個別的要因近隣地域内で標準性を保持しており、競争力を変化させる様な特別の変動要因はない。
地域要因旧来からの住宅地域で特別の変動はなく、また周辺地域で建替え等もみられず、地域に活性化の兆しはみられない。
地域要因の将来予測旧岩出山町中心部の既存の住宅地域。区画割りや利用用途などの利用状況の大きな変化は予想しにくく、価格は旧岩出山地区人口の減少傾向と農業収入の減少傾向などの影響を受け、当面弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は旧岩出山町、旧古川市、旧鳴子町の旧来からの住宅地域で、主な需要者は自用の住宅用地として使用する個人である。価格は旧岩出山町内の人口の減少、個人所得の低減の影響等により長く低下傾向にあり、社会的、経済的要因に反転の兆しがないことから、当面この動きに変化はないものと予想される。また取引の中心となる価格帯は、標準的画地規模の土地で600万円台半ばと推測される。
一般的要因人口の減少傾向、居住人口の老齢化傾向が続いている。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 38度6533467
北緯 140度867009

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

宮城県玉造郡岩出山町字東川原町１４番３宮城県玉造郡岩出山町字二ノ構１２８番宮城県玉造郡岩出山町字二ノ構１２番７宮城県玉造郡岩出山町字通丁４４番宮城県大崎市鹿島台平渡字銭神７７番４宮城県大崎市岩出山字二ノ構１２番７宮城県大崎市岩出山字東川原町１４番３宮城県大崎市岩出山字二ノ構１２８番

参考：近隣駅の地価相場

岩出山駅(地価相場 16,400円/㎡)有備館駅(地価相場 16,400円/㎡)上野目駅(地価相場 16,400円/㎡)西大崎駅(地価相場 16,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード