山梨県南都留郡忍野村内野字上村４６８５番２の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


21,500円

2017年01月01日に行った山梨県南都留郡忍野村内野字上村４６８５番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を21,500円/㎡としました。

山梨県南都留郡忍野村内野字上村４６８５番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番山梨県南都留郡忍野村内野字上村４６８５番２
住居表示 
価格21,500円/㎡
交通施設、距離富士山、8,000m
地積496㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅のほか事業所も見られる住宅地域
前面道路の状況北東5.6m村道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

西川重孝氏による調査レポート

不動産鑑定士西川重孝
価格21,500円/㎡
個別的要因代替競争関係にある他の不動産との比較において、特に考慮すべき個別的要因の変動は無い。
地域要因古くからの農家住宅地域で、集落内の土地に対する需要は低調で、地価についても弱含み傾向が続いている。
地域要因の将来予測農家住宅を中心とする古くからの住宅地域で、忍草地区と異なり勤労者を対象とする宅地分譲は見受けられず、特に目立った変動要因もない事から当分の間は現状のまま推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は忍野村と隣接の山中湖村の一部を含む住宅地域である。需要者の中心は地縁関係を有する忍野村内の居住者である。地積の大きい農家住宅を中心とする古くからの農家住宅地域で、この様な集落内の土地に対しては、地縁的選好性が強く外部からの新規参入は僅少である。土地に対する需要の中心は1，100万円前後と思われるが、需要は低迷している。
一般的要因忍草地区の勤労者向け一般住宅地は地価の下げ止まり傾向が顕著となってきているが、その他の在来の農家住宅地は依然弱含み傾向が続いている。

野田岳志氏による調査レポート

不動産鑑定士野田岳志
価格21,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因外部からの需要が弱いため、不動産取引は低調で、地価は弱含みで推移している。
地域要因の将来予測既存の住宅地で格別な変動要因はなく、当分の間現状を維持するものと予測する。外部からの転入者が少ない地域で需要は弱く、地価水準は弱含みで推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、忍野村を中心に周辺市町村を含んだ住宅地である。需要者の中心は、当該地域に地縁・血縁関係がある個人で、村外からの転入者は少ない。既存の集落として変動要因はないため需給とも低調で、分譲地や公共施設が多い忍草地域と比較して人気が劣り、需要の減退から地価の下落傾向が続いている。画地条件により取引価格に幅があるため、中心となる価格帯は見いだせない状況である。
一般的要因供給が少ない地域であるが、人口は微増、高齢化率も低く、需要は安定している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度460098
北緯 138度8478614

参考：該当物件周辺マップ

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山梨県南都留郡忍野村忍草字梨ヶ原中道３３８７番５山梨県南都留郡忍野村忍草字宿屋敷３番１山梨県南都留郡忍野村忍草字土手下９１４番３山梨県南都留郡忍野村忍草字入角郷山１５０４番１外山梨県南都留郡忍野村忍草字向屋敷３３０番外山梨県南都留郡忍野村内野字中村５３６番

参考：近隣駅の地価相場

引用

国土交通省鑑定評価書
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