長野県安曇野市豊科高家４５３７番１外(田沢駅・南豊科駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


15,800円

2017年01月01日に行った長野県安曇野市豊科高家４５３７番１外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を15,800円/㎡としました。

長野県安曇野市豊科高家４５３７番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番長野県安曇野市豊科高家４５３７番１外
住居表示 
価格15,800円/㎡
交通施設、距離南豊科、2,900m
地積749㎡
形状台形(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況西4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),100(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

宮原一繁氏による調査レポート

不動産鑑定士宮原一繁
価格15,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因線引きが廃止されたが、安曇野市条例による規制が厳しく、地域要因の変動はない。既成集落地域への域外からの需要は弱く、地価も弱含み。
地域要因の将来予測農家住宅を中心とする既成集落地域内の住宅地であり、当面は現状にて推移するものと予測する。農村集落地域に対する域外からの需要は弱く、地価は弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は安曇野市内及び松本市郊外の農家住宅を中心とする既成集落地域。需要者の中心は地縁性を有する者がほとんどであるが、域外からの転入や、開発目的の不動産業者による需要も散見される。安曇野市全体的に住宅地の供給過剰感がある中、農家住宅等の既成集落地域内の住宅地に対する需要は少ない。取引件数自体が少なく、取引事情や画地規模等の個別性が様々であるため、需要の中心となる規模や価格帯の把握は困難である。
一般的要因安曇野市全体の人口は微減傾向にあるが二極化がみられ、比較的利便性のよい新興住宅地域の需要は堅調だが、農村集落地域での需要は減退している。

宮坂祐里氏による調査レポート

不動産鑑定士宮坂祐里
価格15,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因線引きの廃止により市街化調整区域からはずれたが、地域の状況等に変動はない。
地域要因の将来予測線引きが廃止されたが、安曇野市条例により開発は制限されており、今後も現状にて推移と思われる。農家住宅に対する需要は弱く、需給は弱含みで推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は安曇野市郊外の農家集落地域である。需要者の中心は地縁性を有する個人が中心であるが、既存宅地を分割等の上分譲することを目的とする開発業者等も想定可能である。安曇野市内では、民間業者による小規模分譲地が多く見られ供給過剰感がある中、地縁性の強い農家集落地域に対する需要は弱く、需給は弱含みの状況が続いている。需要の中心となる価格帯は、取引規模、用途、取引事情等個別性が強いため一定の水準は見出し難い。
一般的要因安曇野市の人口は微減傾向で、地域による二極化が鮮明になっている。豊科地区は新庁舎の開庁等から選好性が高まり、人口、世帯数増加傾向にある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度2976856
北緯 137度9306578

参考：該当物件周辺マップ

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長野県南安曇郡豊科町大字豊科５７１２番８長野県南安曇郡豊科町大字豊科４５０３番５長野県南安曇郡豊科町大字南穂高１２２８番１長野県安曇野市豊科高家４５３７番１外長野県安曇野市三郷温２７１５番７長野県安曇野市豊科南穂高１２２８番１長野県安曇野市豊科田沢４９１７番１４

参考：近隣駅の地価相場

田沢駅(地価相場 25,300円/㎡)南豊科駅(地価相場 41,000円/㎡)豊科駅(地価相場 41,000円/㎡)中萱駅(地価相場 30,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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