栃木県鹿沼市酒野谷字新田７９７番２外(樅山駅・新鹿沼駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
13,600円
2017年01月01日に行った栃木県鹿沼市酒野谷字新田７９７番２外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を13,600円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 栃木県鹿沼市酒野谷字新田７９７番２外 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 13,600円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 樅山、3,000m |
| 地積 | 855㎡ |
| 形状 | (1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 農家住宅が散在する農村地帯の住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 東4.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化調整区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
小岩圭一氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 小岩圭一 |
|---|---|
| 価格 | 13,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 農家集落地域で、地域要因の変動は見られない。地価水準は低く、価格の大きな変動は見られないが、市街地における地価下落の影響が及んでいる。 |
| 地域要因の将来予測 | 市街地郊外部に農家住宅が散在する旧来からの集落地域である。格別の変動要因等は無く、公法上の規制等から需給ともに低位に推移しており、当分は現状のまま推移することが予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、鹿沼市及び隣接する市町の郊外部に旧来からの集落が形成されている圏域。需要者は、各集落に地縁・血縁を有する者が殆どであるため、圏外からの転入は少ない。従来より需給共に低位に推移し、価格変動は小さいものの、取引に際しては当事者の事情が反映されることが多い為、需給バランスの判定は困難である。規模等もまちまちであることから土地総額での把握は困難であるが、1㎡当たり10，000∼15，000円前後が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 当市の総人口及び生産年齢人口は減少傾向で推移し、需要が伸び悩むなか、分譲住宅地等の開発及び販売は続いており、供給は依然過剰傾向にある。 |
宇塚浩一氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 宇塚浩一 |
|---|---|
| 価格 | 13,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因の変動はない。 |
| 地域要因 | 市街地に比較的近いが、地域要因に大きな変化はない。市街地の地価の大幅下落により、地価の割安感が無くなり、選好性が劣ってきている。 |
| 地域要因の将来予測 | 公共施設等に近接した地域であるが、近隣地域付近では新規住宅等の建設が進まず、当面は現状にて推移するものと思量される。市街地の宅地価格の大幅下落により、割安感が無くなり、地価下落は続くものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は鹿沼市及び近接市町の市街化調整区域内の宅地地域である。需要者は各地域に地縁的選好性のある者が中心であり、同一需給圏内で割安な土地を探している需要者もいるが、限定的である。近隣地域は旧来からの集落地域で、公共施設に近接しているが、近隣地域及びその周辺地域では、不動産の需要及び供給が共に少なく、需要は特に弱い。取引が極めて少ないうえ、取引規模等もまちまちで、需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。 |
| 一般的要因 | 鹿沼市の人口は減少傾向にあるが、土地取引件数は、平成26年に回復し、平成27年、平成28年は概ね横這い状態で推移している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 火山砕屑物火山砕屑岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害・液状化などのリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。 火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 火山砕屑岩火山砕屑岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害・液状化などのリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 水田 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 36度534938 北緯 139度7266451 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
樅山駅(地価相場 32,750円/㎡)新鹿沼駅(地価相場 36,300円/㎡)楡木駅(地価相場 15,300円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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