鹿児島県鹿児島市谷山中央２丁目４４８４番７(谷山駅・谷山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


85,500円

2017年01月01日に行った鹿児島県鹿児島市谷山中央２丁目４４８４番７の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を85,500円/㎡としました。

鹿児島県鹿児島市谷山中央２丁目４４８４番７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番鹿児島県鹿児島市谷山中央２丁目４４８４番７
住居表示 
価格85,500円/㎡
交通施設、距離谷山、580m
地積256㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)3F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅のほかにアパートが混在する住宅地域
前面道路の状況東3.7m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

前田豊氏による調査レポート

不動産鑑定士前田豊
価格85,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅、小学校に近く利便性は比較的良いが、地域内は車両の通行及び離合が困難な箇所もあるなど道路条件に劣っており市場競争力は低い。
地域要因の将来予測街路幅の狭い古くからの住宅地域で、今後も現状程度で推移するものと思われる。周辺地域においては区画整理など宅地供給が多いことなどから、地価は弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は、谷山地区及びその周辺部の住宅地域一円。需要者の中心は、鹿児島市南部の居住者である。近隣地域は国道225号背後地に形成される街路条件に劣る古くからの住宅地で、周辺部では土地区画整理事業などにより新規宅地供給が多く、相対的に当地域の需要は減退している。需要の中心は、土地については2000万円程度、新築物件で3500万円程度である。
一般的要因一部では地価上昇の地区もみられるが県内景気の不透明感、所得の伸び悩み、分譲マンションとの競合等から全般的には宅地需要は減退傾向にある。

前原秀昭氏による調査レポート

不動産鑑定士前原秀昭
価格85,500円/㎡
個別的要因 個別的要因に変動はない。
地域要因 旧来からの道路幅員の狭い住宅地域で、周辺の新興住宅地域との競合により、地価は下落傾向。
地域要因の将来予測 狭い市道沿いに戸建住宅を中心に共同住宅も見られる住宅地域である。地価は中山地区や山田地区の新規分譲地域との競合により、下落傾向で推移すると予測する。
市場の特性 同一需給圏は谷山中央地区の住宅地域一円と判定した。主たる需要者は戸建住宅を求める個人である。旧来からの住宅地域で、道路幅員が3．7mと狭く、居住環境がやや劣ることや、需要者が中山地区や山田地区の新規分譲地に流出しているため、地価は下落が続いている。需要の中心となる価格帯は、土地価格が2000万円程度、新築戸建住宅が3500万円程度である。
一般的要因 金利低下や再開発等により市中心部では宅地需要が回復しているが、全般的には少子高齢化の影響を受けている。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 31度5232275
北緯 130度5203435

参考：該当物件周辺マップ

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鹿児島県鹿児島市鴨池町８７７番１ほか１筆の一部鹿児島県鹿児島市下荒田町２２２６番１７鹿児島県鹿児島市谷山塩屋町字清見寺７６５番７８鹿児島県鹿児島市吉野町１８１３番２３鹿児島県鹿児島市卸本町６番１１鹿児島県鹿児島市山田町字平田２７９番９鹿児島県鹿児島市谷山中央一丁目４９６５番鹿児島県鹿児島市小松原１丁目２９番７鹿児島県鹿児島市上福元町字住吉５１６９番１４７鹿児島県鹿児島市小松原２丁目１８番１５鹿児島県鹿児島市本名町１１１８番６

参考：近隣駅の地価相場

谷山駅(地価相場 99,750円/㎡)谷山駅(地価相場 108,000円/㎡)慈眼寺駅(地価相場 85,500円/㎡)上塩屋駅(地価相場 108,000円/㎡)笹貫駅(地価相場 111,000円/㎡)坂之上駅(地価相場 99,750円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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