鹿児島県鹿児島市小松原２丁目１８番１５(谷山駅・谷山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


114,000円

2017年01月01日に行った鹿児島県鹿児島市小松原２丁目１８番１５(鹿児島県鹿児島市小松原２−１８−２２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を114,000円/㎡としました。

鹿児島県鹿児島市小松原２丁目１８番１５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番鹿児島県鹿児島市小松原２丁目１８番１５
住居表示小松原２−１８−２２
価格114,000円/㎡
交通施設、距離谷山、960m
地積298㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅のほかにアパート等が混在する住宅地域
前面道路の状況北東6.1m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

徳山哲朗氏による調査レポート

不動産鑑定士徳山哲朗
価格114,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因谷山電停に近い利便性の高い住宅地域で、立地条件から安定した住宅需要が見込まれ、地価は微減若しくは横ばい状況にある。
地域要因の将来予測戸建住宅・共同住宅が混在する地域として熟成している。今後とも混在地域の特性を維持するものと予測する。世帯数・人口ともに微減。地価は横ばいと予測する。
市場の特性同一需給圏は、谷山地区市街地周辺の住宅地域一円が圏域である。需要者の中心は、鹿児島市一円の給与所得者で、利便性に優れるため、地区外からの需要も認められる。有効需要は減退傾向にあったが、周辺での商業施設の開発等により、地価の下落幅は縮小傾向にある。市場の中心価格帯は、宅地で2，000万円∼3，000万円程度、新築の戸建物件の取引は少なく、建物及びその敷地の中心となる価格帯は把握しがたい。
一般的要因雇用関連が堅調に推移し、消費、観光投資関連がやや持ち直し、生産活動の一部で持ち直しの動きがみられ、全体としてやや持ち直している。

大吉修郎氏による調査レポート

不動産鑑定士大吉修郎
価格114,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅徒歩圏内の立地性に加え、生活利便性も高い住宅地であり、需要は底堅い。地域も特段の変化がなく、安定的に推移している。
地域要因の将来予測鹿児島市電谷山駅徒歩圏内に存し、市中心部との接近性に恵まれた住宅地域である。生活利便性も高く、地勢的にも平坦地で需要は底堅く、アパートの立地も見込め、地価は安定的に推移している。
市場の特性同一需給圏は、JR谷山駅を中心とした鹿児島市南部の住宅地域である。需要の中心は、鹿児島市南部地区の自宅用地取得目的の居住者であるが、市電徒歩圏という恵まれた立地性から、地区外からの需要も見込まれる。需要の中心は、土地については総額が大きくなることから、購入しやすい比較的小規模な画地が選好されており、2500∼3000万円程度の水準となっている。また、総額との兼ね合いより新築戸建物件の供給はほとんどない。
一般的要因県内の景気は回復しつつある。個人消費は底堅く、求人は増加し、雇用は改善・預金・貸出金は前年を上回り、企業倒産件数は低水準となっている。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 31度5289631
北緯 130度5257067

参考：該当物件周辺マップ

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鹿児島県鹿児島市鴨池町８７７番１ほか１筆の一部鹿児島県鹿児島市谷山塩屋町字清見寺７６５番７８鹿児島県鹿児島市上福元町字砂走２４４番３鹿児島県鹿児島市照国町４番２９ほか２筆鹿児島県鹿児島市山田町字平田２７９番９鹿児島県鹿児島市谷山中央一丁目４９６５番鹿児島県鹿児島市小松原１丁目２９番７鹿児島県鹿児島市真砂町３８番１８鹿児島県鹿児島市小松原２丁目１８番１５鹿児島県鹿児島市東谷山５丁目１６番２４

参考：近隣駅の地価相場

谷山駅(地価相場 108,000円/㎡)谷山駅(地価相場 99,750円/㎡)上塩屋駅(地価相場 108,000円/㎡)笹貫駅(地価相場 111,000円/㎡)宇宿駅(地価相場 111,000円/㎡)慈眼寺駅(地価相場 85,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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