栃木県佐野市葛生西２丁目２９３０番３(葛生駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


25,300円

2016年01月01日に行った栃木県佐野市葛生西２丁目２９３０番３(栃木県佐野市葛生西２−６−３１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を25,300円/㎡としました。

栃木県佐野市葛生西２丁目２９３０番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番栃木県佐野市葛生西２丁目２９３０番３
住居表示葛生西２−６−３１
価格25,300円/㎡
交通施設、距離葛生、1,200m
地積287㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に店舗兼住宅等が見られる住宅地域
前面道路の状況東6.2m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

中山征人氏による調査レポート

不動産鑑定士中山征人
価格25,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因葛生地区中心部に近い既成の住宅地域である。葛生地区の宅地需要は、人口減少等の影響により、弱含みで推移しており、価格水準は下落傾向にある。
地域要因の将来予測葛生地区中心部に近い既成の住宅地域であり、地域的に大きな変化はなく、今後も現状を維持するものと予測する。地価水準は、弱含みな需給動向等を反映し、下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は東武佐野線沿線を中心とする佐野市の住宅地域及びその周辺地域である。需要者の中心は、佐野市及びその周辺市町の居住者である。葛生地区一帯では過疎化が進んでおり、人口減少に伴う需要の減退が見られ、価格水準も下落傾向にある。市場の中心価格帯は、土地で500万円∼700万円程度、新築戸建物件で1，800万円∼2，000万円程度である。
一般的要因人口はやや減少傾向、土地取引件数・建築着工戸数ともに減少傾向にあり、全体として需給動向はやや弱含んでいる。

富田晃司氏による調査レポート

不動産鑑定士富田晃司
価格25,000円/㎡
個別的要因東道路で日照等居住の快適性が中庸であり、選好性に変化はなく、個別的要因の変化はない。
地域要因合併前の旧葛生町に存する、葛生幼稚園近くの地域で、目立った開発はほとんどなく、地縁的選考性が強い。価格水準は低位で安定している。
地域要因の将来予測葛生地区の住宅地域である。周辺一帯では過疎化が進み、住宅需要は弱い状況が続き、今後も価格水準は下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は佐野市を中心とするJR両毛線、東武佐野線沿線の住宅地域。需要者の中心は市内賃貸住宅からの住み替え需要が中心で、同一需給圏外部からの需要者は少ない。葛生地区では、需要者の中心である一次取得者の賃金は下落し、建て売り住宅の価格下落も依然続いている状況である。土地は200∼300㎡程度で500万円∼800万円程度、新築戸建ての総額で1800万円∼2500万円程度が需要の中心を占めている。
一般的要因佐野市郊外では、宅地供給が比較的多く見られ、下落傾向は継続しているが、下落率は縮小傾向にある。旧郡部地区では、少子高齢化が進んでいる。

環境情報

地形・地質

火山砕屑物

火山砕屑岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害・液状化などのリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度41445541381836
北緯 139度605224609375

参考：該当物件周辺マップ

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栃木県安蘇郡葛生町鉢木町字勢ケ久保２１０７番５ほか１筆栃木県佐野市出流原町字本郷９５８番２栃木県佐野市堀米町字下土戸１６６４番栃木県安蘇郡葛生町鉢木町字松ノ内２０５７番８栃木県佐野市葛生東１丁目字才神６２７番５栃木県佐野市葛生東３丁目字栄町１８６２番１栃木県佐野市鉢木町字松ノ内２０５７番８栃木県佐野市葛生西１丁目字本町２７６８番

参考：近隣駅の地価相場

葛生駅(地価相場 20,450円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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