栃木県佐野市鉢木町字松ノ内２０５７番８(葛生駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
21,500円
2017年01月01日に行った栃木県佐野市鉢木町字松ノ内２０５７番８(栃木県佐野市鉢木町１２−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を21,500円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 栃木県佐野市鉢木町字松ノ内２０５７番８ |
| 住居表示 | 鉢木町１２−３ |
| 価格 | 21,500円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 葛生、2,000m |
| 地積 | 561㎡ |
| 形状 | (1.2:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 事務所兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 住宅、小売店舗、小工場等が混在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南西11.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 準工業地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
大出卓氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 大出卓 |
|---|---|
| 価格 | 21,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 葛生地区北部の事業所等も混在する準幹線市道沿いの住宅地域であるが、住宅地域としての純化が進みつつある。 |
| 地域要因の将来予測 | 葛生地区北部の事業所等も混在する準幹線市道沿いの住宅地域であるが、今後、徐々に住宅地域としての純化が進むと予測する。用途が混在する雑然とした地域で競争力は弱く、地価は下落傾向が継続すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は佐野市葛生地区及び田沼地区を中心とする佐野市北部の住宅地域一円の圏域。佐野市北部に居住する30代から40代の一次取得者が典型的な需要者と判断される。需要者は当該圏域に地縁的選好性を持つ者が多く、需要は少なく、田沼地区では区画整理や民間の開発分譲による住宅地の供給が多く、やや供給過剰気味である。市場の中心価格帯は、土地が200㎡∼300㎡で500万円∼800万円程度、新築の戸建物件で2，000万円程度である。 |
| 一般的要因 | 佐野市の人口減少傾向は継続しており、高齢化率は県平均をやや上回る。中心市街地に市役所新庁舎が開庁したが周辺の活性化までは至っていない。 |
柴崎博之氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 柴崎博之 |
|---|---|
| 価格 | 21,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因の変動は認められない。 |
| 地域要因 | 旧葛生町の幹線道路沿いの混在住宅地である。事業系の用途は衰退傾向であるが、新規需要も殆ど見られないことから、用途の純化は進まない状況。 |
| 地域要因の将来予測 | 旧葛生町中心部やや北寄りの混在住宅地域であり、前面道路は大型運送車両の通行が多い。地域内は作業場なども混在し住環境はやや劣り、葛生地区は慢性的な需要不足が続き、今後も地価の下落傾向は続くものと予測。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は佐野市を中心とするJR両毛線、東武佐野線沿線の住宅地域である。需要者の中心は市内賃貸住宅からの住み替えを意図する一次取得者層であり、同一需給圏外部からの需要者は少ない。需要者は住環境を重視し、業者による開発物件や土地区画整理事業済みの物件に選好性が集中する傾向が強い状況が続く。土地は200∼250㎡程度で500万円∼700万円程度、新築戸建物件の総額で1800万円∼2200万円程度が取引の中心である。 |
| 一般的要因 | 市内企業の景況感は上期より改善が見られる。一方で、先行きについては原材料費の高騰や労働力不足を背景に閉塞感が強い傾向となっている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 火山砕屑物火山砕屑岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害・液状化などのリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。 砂礫台地砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 水田,宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 36度4135905 北緯 139度6057199 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
葛生駅(地価相場 20,450円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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