新潟県魚沼市古新田字居平３２５番１(小出駅・越後堀之内駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
22,200円
2017年01月01日に行った新潟県魚沼市古新田字居平３２５番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を22,200円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 新潟県魚沼市古新田字居平３２５番１ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 22,200円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 小出、1,900m |
| 地積 | 343㎡ |
| 形状 | 台形(1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅と農家住宅の混在する既成住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南5.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種中高層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
渡辺茂郎氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 渡辺茂郎 |
|---|---|
| 価格 | 22,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 農家住宅も見られ周辺の分譲地に比べ選好性に劣る。価格調整は進むものの需要は総じて弱い。 |
| 地域要因の将来予測 | 閑静な住宅地域で現在の住環境を維持していくものと考える。農家住宅も混在し、需要者の選好性に劣るため地価は下落傾向で推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は魚沼市中心市街地の周辺部から郊外の住宅地域である。需要の中心は市内居住者及び通勤者の一次取得者層である。他圏域からの転入も若干見られるが少ない。魚沼市では人口・世帯数の減少が続き宅地需要全体が縮小している。既成住宅地域では郊外の割安な分譲地との競合もあり不動産の需要は弱含みで推移している。土地は70坪前後で500万円、新築戸建物件で2000∼2500万円程度が需要の中心価格帯と思われる。 |
| 一般的要因 | 不透明感もあるが県内景気は回復基調が続く。当市の人口は5年間で約8．6％減少、県全体と比べかなり高い。 |
草間格氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 草間格 |
|---|---|
| 価格 | 22,100円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 緩勾配が見られ街路や区画がやや不均一で、住環境がやや劣る状況に加え、市内人口減による住宅需要者の減少自体が大きく、需要減退が続いている。 |
| 地域要因の将来予測 | 地域変容の少ない既成住宅地域であり、地域性は当面不変と予測する。緩勾配が見られ住環境が相対的にやや劣ること、人口減により需要全体が縮小していることにより、今後、地価は下落傾向が続くと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は魚沼市内の各中心市街地に存する住宅地域。需要者の中心は旧小出町や旧湯之谷村の在住者等であるが、市内村落部からの転入も僅かに見られる。標準地付近は保育園、小中学校に近いが緩勾配が見られる既成住宅地であり、需要層からの選好がやや劣る。更に圏内では近年、人口減少が急速に進行し、宅地需要それ自体が大きく減退しているため、地価下落が続いている。土地は400∼800万円が中心価格帯である。新築の戸建物件は殆ど見られない。 |
| 一般的要因 | 人口は県平均の倍以上の急速な減少ペースで、不動産需要に多大な影響が生じている。豪雪地帯で住宅建築費が割高となり土地価格に負の影響がある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地,水田 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 37度22477070000001 北緯 138度9623624 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
小出駅(地価相場 24,350円/㎡)越後堀之内駅(地価相場 31,600円/㎡)藪神駅(地価相場 22,950円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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