新潟県魚沼市堀之内字稲荷４２３番９(越後堀之内駅・小出駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


25,000円

2017年01月01日に行った新潟県魚沼市堀之内字稲荷４２３番９の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を25,000円/㎡としました。

新潟県魚沼市堀之内字稲荷４２３番９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県魚沼市堀之内字稲荷４２３番９
住居表示 
価格25,000円/㎡
交通施設、距離越後堀之内、480m
地積366㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)3F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小学校周辺で一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況北西10.0m市道
その他の接面道路北東側道
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

草間格氏による調査レポート

不動産鑑定士草間格
価格24,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因小学校に近く、国道沿いの店舗利用にも便利な立地にあるが、市内人口減による住宅需要者の減少自体が大きく、地価下落に歯止めが掛からない。
市場の特性同一需給圏は魚沼市内の各中心市街地に存する住宅地域。需要者の中心は旧堀之内町の在住者であるが、市内村落部からの転入も僅かに見られる。標準地付近は小学校や国道沿い店舗地に近く、堀之内地区内では住環境、利便性の高い地域である。しかし圏内は豪雪地であること、産業や商業の集積がやや弱いこと等から近年、人口減少が急速に進行し、宅地需要の減退が続いている。土地は400∼800万円が中心価格帯である。新築の戸建物件は殆ど見られない。
一般的要因人口は県平均の倍以上の急速な減少ペースで、不動産需要に多大な影響が生じている。豪雪地帯で住宅建築費が割高となり土地価格に負の影響がある。

髙橋保氏による調査レポート

不動産鑑定士髙橋保
価格25,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因旧堀之内町の中心部にあり、利便性の高い地域であるが、人口の減少などもあり、需要が低迷し、地価は下落が続いている。
市場の特性同一需給圏は旧堀之内町市街地を中心とする魚沼市域の住宅地域である。需要者は圏内の居住者を中心に、山間部からの転入者等である。当圏域は民間によるミニ開発等も散見されるが、多くは既成住宅地域であり、中古住宅が市場の中心である。土地の需給動向は地域経済の不振が続き需要は弱含みの推移が続いている。土地は200㎡程度の画地で、500万円前後の物件が需要の中心となっているが、新築の戸建物件は殆ど見られない。
一般的要因世界の各地域において社会的政治的に混迷を深め我国の景気は回復基調にあるが先行は予想しがたい。地方経済は疲弊してきており地域間格差が拡大。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度2384527
北緯 138度9253774

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

越後堀之内駅(地価相場 31,600円/㎡)小出駅(地価相場 24,350円/㎡)北堀之内駅(地価相場 28,300円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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